Типичные нарушения в ЖКХ со стороны управляющих компаний и ТСЖ
Вашему вниманию предлагаются наиболее часто встречающиеся нарушения со стороны исполнителей жилищно-коммунальных услуг: управляющих организаций и ТСЖ. Эти нарушения могут быть выявлены жителями без проверок внутренних документов исполнителей, касающихся их финансово-хозяйственной деятельности, а только лишь на основании доступных и имеющихся в наличии сведений и документов.
Суть нарушения
Комментарий
1. Проведение общих собраний и участие в принятии решений собственниками помещений многоквартирного дома
1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором собрания
Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных) общих собраний устанавливается собственниками.
1.2. Нарушение правил подсчёта общей площади дома и площадей отдельных помещений
Часто встречается ситуация, когда общая площадь помещений многоквартирного дома занижается путём невключения в неё части площадей, например, нежилых помещений. Это искусственно улучшает процент «участия в общем собрании» и процент «проголосовавших». Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома различается, а также отличается от альтернативных источников (база МКД на сайте, реестр ОМСУ), то это повод для дальнейших проверок и изучения первоисточника — технического паспорта многоквартирного дома.
1.3. Вынесение на повестку дня и принятие решений по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному кодексу РФ, например: «утверждение нормативов потребления коммунальных услуг, перераспределение (направление на иные цели) платы за коммунальные услуги»
2.2. Нарушение порядка начисления платы за капитальный ремонт
Варианты нарушений: а) Отсутствие утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения.
Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.»
б) Начисление платы за капитальный ремонт в нарушение ранее принятых общим собранием условий его проведения. Например, на общем собрании было принято решение об участии в федеральной программе капремонта по 185-ФЗ и о внесении собственниками части платы за капремонт (обычно это 5%). Ремонт проводится, собственники свою долю (5%) вносят. Но начисление платы со стороны исполнителя продолжается и после того, как собственники полностью внесут свою долю, что незаконно, т.к. противоречит принятому решению собственников. См. также: «Обоснованность платы за капремонт многоквартирного дома: как проверить?»
2.3. Нарушение порядка начисления платы за коммунальные услуги (холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ, электроэнергия), в т.ч. в части периодических перерасчётов
Плата за коммунальные услуги должна начисляться строго в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг по утверждённым формулам расчёта. В установленных Правилами случаях (указаны по ссылке выше, сейчас только раз в год) должны производиться периодические перерасчёты.
2.4. Неосуществление перерасчётов платы за коммунальные
услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении.
Пени, начисляемые исполнителем при просрочке оплаты коммунальных услуг должны указываться в отдельном документе, направляемом потребителю. См. Правила предоставления коммунальных услуг, п. 39 в действующей редакции, п. 70 в новой редакции.
3. Неисполнение обязательных законов, нормативно-правовых актов в сфере ЖКХ
Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ
Из всех способов обмана жильцов можно выделить наиболее типичные: 1. Управляющая компания заключает с подрядчиком договор на выполнение ремонтных работ или оказание услуг с завышенной сметой. Работы могут вообще не выполняться, тогда составляются фиктивные акты выполненных работ. Данное нарушение, как правило, выявляется только при проверке внутренних документов, касающихся финансово-хозяйственной деятельности организации. 2. Управляющая компания нарушает порядок начисления платы за капитальный ремонт. Как правило, это выражается в отсутствии утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения. 3. Управляющая компания нарушает порядок начисления платы за содержание и ремонт жилья. Например, это может выражаться в отсутствии структуры платы за содержание и ремонт жилья (управляющая компания не проводит перерасчет оплаты за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении). 4. Управляющие компании нарушают стандарты раскрытия информации, установленные постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». (МВД по УР за декриминализацию жилищно-коммунального хозяйства, ноябрь 2011 г.)
Наиболее типичными нарушениями закона, выявленными прокурорами, являются предоставление потребителям некачественных жилищно-коммунальных услуг, несвоевременное проведение ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, ограничение подачи водоснабжения и электроэнергии, а также нарушения законодательства при установлении тарифов на услуги организаций жилищно-коммунального комплекса. (Прокуратура УР потребовала принятия дополнительных мер к повышению качества и эффективности надзора в сфере ЖКХ, ноябрь 2011 г.)
