Что относится к общему имуществу многоквартирного дома (что входит в состав)?
Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:
I. Состав общего имущества многоквартирного дома
в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 36)
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 г. №123-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 г. №232-ФЗ)
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
(абзац введен постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Интересно вот. Есть общежития блочного типа (в блоке 8 комнат) с общими туалетом, душевыми кабинами, кухней. Комнаты приватизированные, общие площади с кухней, туалетами и душевыми кабинами на праве собственности не принадлежат собственникам. Содержание этих площадей входит ли в тариф содержание и текущий ремонт дома или надо их содержать отдельно за свой счет.
Указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартиры, которую они должны содержать пропорционально общей площади занимаемых жилых помещений (например, комната со встроенными шкафами). В тариф содержание и текущий ремонт этих помещений не включены. Статьи 41-43 ЖК РФ
А потолок в квартире это чья собственность? Жилищная инспекция считает, что общая. Кто должен его ремонтировать, если соседи сверху просверлили в нескольких местах дыры насквозь?
Ответ: Плита перекрытия - это общее имущество собственников. Внутренняя отделка (пол, покрытие потолка) - это индивидуальное имущество собственника.
А низ балкона верхнего этажа, который осыпается на мой балкон крупными кусками бетона??? Я могу потребовать перерасчет за те. ремонт общего имущества дома (т.к. уже пол года ничего не делается и угрожает моей жизни) или это притензии только к собственнику жильца сверху???
Александр, даже если это Ваш личный балкон, курить категорически запрещено! Бельё вешать с обоюдной договоренности с теми, кто пользуется балконом кроме Вас. Даже в стране третьего мира -Пакистане, курить запрещено везде! Только в России, почему-то, нужно Государственной Думе принимать Законы для отьявленно-способных, которые ни как не понимают, что никотин это смерть! Если бы Вы, Александр, были моим соседом и позволяли себе курить, не важно где, а в мою квартиру попадал бы запах табака, то уж поверьте, я не искал бы методов борьбы с Вами, Законом России разрешается защищать свою жизнь и здоровье, любыми подручными методами!!! Я бы тебя загрыз! Хочешь травиться? Травись! но там, где нет меня! А если понимаешь, что никотин это смерть, но тебе нравиться, так нажрись табаку до смерти самой, чем покончи собой на радость соседям, жене и твоим детям! При закуривании сигареты, табак распространяется мгновенно на 20-25 метров радиусом. Попав однажды на стены, их покрытие, вещи, любые предметы, проникают до многих лет и уничтожается только специальными средствами, которые ни где не найдёте, или же удалением, если квартира, то удаление обоев, штукатурки и т.д. То, что курильщики рассказывают о долгожителях, которые курят, так это всего - лишь поиск самим себе причин не бросать курить. Даже бродячие собаки на улице быстрее покусают того от которого фискальный запах никотина! Удачи Вам,Александр, в решении своих жизненных вопросов!
Входит ли в состав общего имущества электрический щиток в подъезде? (общежитие коридорного типа). мне не хотят бесплатно менять в нем автоматы, которые идут на мою квартиру.
По общему правилу, если автоматы после электросчетчика (да и сам электросчетчик) - то они Ваши. К общему имуществу относится только отключающее устройство перед счетчиком, а также все, что до него. А сам щиток (железо) - общее имущество. Но Ваш вопрос ведь об автоматах в щитке?
Вообще-то, надо бы подобные тонкости оговаривать в договорах управления.
А бывшая прачечная и однокомнатное нежилое помещение(на пером этаже) в нашем доме входит в состав общего имущества дома??
Ответ: Будет входить, если: а) это не муниципальная или гос. собственность (уточняется в комитете/министерстве по имуществу муниципалитета/субъекта; либо пользующееся помещением лицо предъявляет вам договор аренды, где может быть указан собственник помещения). б) это не частная собственность (уточняется в регпалате, но запрос стоит денег; либо собственник сам предъявляет вам свидетельство о праве собственности).
Входит ли в состав общего имущества мой балкон? Я его остекляла, оббивала снаружи, вообщем нанимала мастеров для благоустройства, этажом ниже горела квартира и мой балкон закоптило весь, кто теперь мне будет его ремонтировать? В ЖЭУ сказали, что в состав общего им-ва входит только плита......Квартира сгорела муниципальная. А моя квартира - моя собственность. ... Подъезд закоптило, потолки, стены, лестницы, страшно ходить....кто несет ответственность за ремонт подъезда? ЖЭУ утверждает, что в договоре не прописано о косметическом ремонте подъезда.....Квартира не приватизированная, прописаны несовершеннолетние дети......
Ответ: Балконные плиты — общее имущество. Внутренняя отделка помещения — имущество собственника помещения. Ущерб, причинённый имуществу собственника, может быть возмещён виновным лицом добровольно или по суду.
В нашем доме подвальные помещения распродаются застройщиком по коммерческой цене, дом был построен на деньги дольщиков. Эти подвалы застройщик оформил в собственность, часть подвалов успел продать, т.е. у подвалов уже второй собственник. Можем ли мы, дольщики отсудить эти подвалы и признают ли их общей собственностью?
можно ли оспаривать завещание если в доме прописаны две семьи а завещание оставили одному из сыновей с тремя детьми. А у втрого сына ребёнку 12 лет. Жил площадь дома составляет 42 кв.м,привотизирован а земельный участок не привотизирован. Как быть второй семье с 12-летним ребёнком?
Домофон общее имущество?Установлен жильцами добровольно за свой счет.
Ответ: В общем случае — общее имущество, т.к. удовлетворяет требованиям, предъявляемым к общему имуществу Жилищным кодексом и Правилами содержания... Однако на практике возможны варианты. Некоторые недобросовестные организации при установке домофона прописывают в договоре, что домофон является их собственностью даже после полной его оплаты собственниками и установки. Если собственников это не устраивает, то с такими случаями нужно разбираться, менять условия договора.
За чей счёт производится ремонт: 1. Если квартира в собственности — за счёт собственников. 2. Если квартира в найме, и проводится капитальный ремонт дома, то за нанимателя его долю стоимости капитального ремонта оплачивает наймодатель.
Что делать жильцам мноквартирного дома, перед которым на расстоянии менее 30 метров от дома возводят здание, причем ограждение стройки и проведение канализационных работ разрушило подъезные пути к подъездам...и установка канализационных люков проходит на придомовой территории...куда нам обратиться за помощью...нам отвечают, что все согласовано с администрацией Ленинского района...
Согласно СН 478-80 - наличие короба, ограждающий в кваритире общий пластиковый водопровод обязательно для обеспечения пожарной безопасности. Однако, неясно - являются ли эти короба общедомовым имуществои и кто должен оплачивать разбор/восст-ние предусмотренного проектом короба?
Дмитрий (dimass) пишет 22.08.2011 г.: многоквартирный панельный дом. торец дома; стык двух плит (мой потолок, соседи сверху - пол). имеется скол плиты (снаружи). ливни, либо зимний холод, шпаклёвка мокнет (промерзает) и отваливается. кто должен ремонтировать плиту по сколу???
Отвечаю: Это общее имущество. Ремонтировать должна УК / ТСЖ за счёт платы за содержание и ремонт жилья.
интересно мнение по следующему вопросу: малоэтажный 2-4 квартирный дом, внутридомовых инженерных систем, обслуживающих более 1 чел. нет. имеются самотоятельные выходы на земельный участок. стены жилых помещений каждого из проживающих являются одновременно стенами соседа. будет ли такой дом многоквартирным?
относится ли к составу общего имущества система местной канализаци - сепика ?
Ответ: Если указана в тех. паспорте дома, то относится к общему имуществу. Если нет, то нет. Основания — статья 36 Жилищного кодекса РФ и пункты 1-9 Правил содержания общего имущества (постановление №491), процитированы выше.
Общежитие. Постоянно топят соседи сверху на кухне и в ванной комнате. Часто засоряются трубы - вода льется из раковин наружу. Каждый раз за вызов прочистить трубы берут по 500 рублей. Слесари говорят, что нужно менять стояки и что мы за них должны сами заплатить.
Вопрос: 1. правомерно берут с нас деньги за прочистку труб? 2. Кто должен менят стояки на куэне?
Ответ: 1. Прочистка труб. Если это трубы, относящиеся к общему имуществу (например, стояки канализации, обслуживающие более 1 квартиры), то управляющая организация должна выполнять данные работы в рамках договора управления за счёт ежемесячной платы проживающих. Т.е. без дополнительной оплаты. За исключением случая, когда есть некое виновное лицо, в результате действий которого необходимо выполнить данные работы (это решается по суду или по согласию сторон). Если это трубы, относящиеся к личному имуществу (до стояка), то это считается дополнительной услугой, которую Вы либо оплачиваете отдельно (любому исполнителю), либо выполняете сами. 2. Менять стояки должна управляющая организация.
Елена пишет 09.11.2012 г.: Здравствуйте. Я живу на 1 этаже УК "Рельеф". Соседи из верхних этажей кидают крупные предметы в канализацию в результате у меня постоянное затопление квартиры извиняюсь "говном". Сотрудники УК убирают затор только за деньги. Почему я должна оплачивать это. Я знаю, что в других УК города канализации на 1 этажах чистят бесплатно. Подскажите что делать в данной ситуации?
Отвечаю: Общий стояк канализации (а точнее, внутридомовая инженерная система водоотведения, подробное описание которой см. выше в разделе II пункт 5) должен содержаться и ремонтироваться за счёт УК / ТСЖ, которые для этого собирают ежемесячную плату за содержание и ремонт жилья. Что делать? Начните с письменного запроса-требования в УК. Проверьте условия договора с УК. Эти работы обязательно там должны быть. Есть также Правила и нормы технической эксплуатации жилья. Отказ УК от выполнения данных работ можно трактовать либо как обман потребителей (требование двойной платы за услугу), что рассматривает Роспотребнадзор, либо как нарушение Правил содержания жилья, что рассматривает Госжилинспекция.
Михаил пишет 12.12.2011 г.: В 16-квартирном доме общей площадью квартир 780 кв.м у 8 квартир (общая площадь 435 кв.м) установлено индивидуальное газовое отопление, в остальных 8 квартирах отопление центральное. Имеем ли мы право не включать в общее имущество систему отопления?
Отвечаю: Вопрос непростой, сейчас я на него вряд ли отвечу. Но взял на заметку. А как насчёт аналогии с лифтами? Ведь первые этажи лифтом не пользуются, но лифты включены в состав общего имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и все собственники оплачивают их содержание и ремонт. Внутридомовая система отопления также упоминается в составе общего имущества (см. выше). Так что скорее «нет», чем «да».
Эрик пишет: В доме нет общедомового электросчетчика. За электроэнергию собственники напрямую платят энергоснабжающей организации. Кто должен нести расходы по приобретению и обслуживанию автомата (рубильника) при входе в МКД, если от автомата (рубильника) провода идут прямо в трансформаторную будку. Дом обслуживает управляющая организация?
Отвечаю: Если автомат расположен внутри дома, то собственники помещений дома. См. пункты 7 и 8 в Правилах выше.
Чтобы уменьшить общее имущество надо согласие всех собственников. Вопрос: а чтобы увеличить общее имущество многоквартирного дома (например, установить общедомовой прибор учета), каков порядок действий?
Собственник глухого подвала в многоквартирном доме, УК требует оплату за свои услуги (которые не осуществляет) и коммунальные платежи по кв.метрам как за обычную квартиру. Вход в подвал отдельный, в дом из подвала попасть нельзя, аналогично и из дом в подвал (ранее располагалось муниципальное учреждение). Договор на водоснабжение и вывоз мусора оформлен самостоятельно. В подвале расположены системы водоснабжения и отопления данного дома (обслуживание осуществляется силами и за счет собственника подвала), внутридомовые счетчики расположены в другом подвале.
Здравствуйте. Мы купили квартиру в новом доме.Прошло уже 3 года. С первого дня в одной из комнат не топят батареи. Пока есть отвод из шланга прикрепленного к батарее и опущенного в ведро, вода горячая проходит, но потом они остывают и всё. Сверху и снизу у соседей всё нормально. Мы живём на 10 этаже. Дом 12-и этажный. На все наши заявления об устранении недостатка правление ТСЖ не реагирует.Была вызвана комиссия из обслуживающей организации,но когда управляющий составлял акт о неполадках в доме, забыл в нем указать нашу квартиру. Правление сменилось, на новые заявления опять никакой реакции, да ещё и обвиняют нас в обмане, хотя это очевидно: батареи то холодные. Можем ли мы как-то решить эту проблему? В квартире это самая большая комната (500 руб по метражу мы платим за неё за отопление, которого нет). Куда обращаться? Заранее спасибо.
Обратитесь в Госжилинспекцию. Отказ исполнителя коммунальных услуг от составления акта - нарушение. И даже отказ зафиксировать Вашу заявку, сделанную, в том числе, по телефону. Акты должны быть составлены в 2-х экземплярах. Записывайте процедуру замера на диктофон или на камеру. Сейчас, согласно ПП 354 с изменениями по ПП 344, вы можете сами составить акт со свидетелями.
(1) Здравствуйте. В собственности имеется нежилое помещение, одна часть из которого находится на 1 этаже многоквартирного дома, а другая часть пристрой к этому же дому. Считается ли пристрой общим имуществом многоквартирного дома? Спасибо. (2) Имеет ли право управляющая компания взимать плату за техническое обслуживание и капитальный ремонт данного пристроя, тогда как все затраты, по пристрою, осуществляются за счет средств собственника нежилого помещения. Управляющая компания ссылаясь на ЖК РФ, не указывая статьи, утверждает что все собственники помещений В ДОМЕ, должны нести равномерные затраты на содержание и ремонт общего имущества. Спасибо.
Ответ: (1) Если, как написано, нежилое помещение находится в собственности (отдельного собственника или нескольких собственников), то оно не может одновременно находиться в составе общего имущества МКД (всех собственников). При этом сам пристрой может входить в состав многоквартирного дома. Для точного ответа нужно смотреть техпаспорт дома и документы на нежилое помещение.
(2) Если пристрой входит в состав многоквартирного дома (проверяется по техпаспорту), то собственник помещения в пристрое обязан нести расходы на содержание общего имущества дома пропорционально своей общей площади. Если нет, то нет.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если управляющая организация купила уличные светильники и установила их на наружную стену нашего многоквартирного дома, для освещения дворовой территории, чьи они? Относятся они автоматически в состав общего имущества дома? Или должен быть какой то документ передачи этих светильников в состав общего имущества? подскажите как правильно будет!
603201
4.3 
