В доме в нескольких квартирах неисправен дымоход. Вправе ли УК настаивать на капитальном ремонте дома?
ВОПРОС: Добрый день. В доме между нашей и соседней квартирой обрушился дымоход
(внутренняя перегородка), угарный газ при работе нашей колонки идет к
соседям и, соответственно, наоборот. Поэтому был перекрыт и опломбирован
газ в обеих квартирах. Управляющая компания утверждает, что это не
аварийная ситуация, а капитальный ремонт и мы должны заказать проект и
строить новый дымоход за свой счет. Это очень дорогостоящие работы и мы
уже несколько месяцев живем без горячей воды. Подскажите, пожалуйста,
кто прав? И если дымоход должна ремонтировать управляющая компания, то
на какой закон можно ссылаться?
Добрый день. В настоящее время распространённой практикой среди управляющих компаний / ТСЖ является утверждать, что какая-то необходимая в доме работа относится непременно к капитальному ремонту, а для её выполнения требуется решение общего собрания собственников. Такая вот формальная отговорка. Зачастую такое утверждение не обосновано, поэтому, при наличии доводов, с ним можно и нужно спорить.
Для аргументации правоты собственника можно использовать следующие основные доводы:
1. Необходимая работа относится не к капитальному ремонту, а к текущему ремонту, или вовсе к содержанию жилья. Подтверждение этому нужно искать прежде всего в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. В случае с дымоходами там ясно сказано, что:
5.5.6. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна: — содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы; — обеспечить герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши и близко расположенных сооружений и деревьев без зоны ветрового подпора; — обеспечить исправное состояние оголовков дымовых и вентиляционных каналов и отсутствие деревьев, создающих зону ветрового подпора <...>
16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах: — определение целостности конструкций и проверка работоспособности дымоходов печей, каминов и очагов; — устранение
неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению
противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение оголовков
дымовых труб (дымоходов); — очистка от сажи дымоходов и труб печей; — устранение завалов в дымовых каналах.
2. Необходимость в ремонте в доме возникла из-за продолжительного ненадлежащего исполнения обязанностей управляющей компании / ТСЖ по содержанию и ремонту жилья. Это проявляется в непроведении периодических осмотров (должны подтверждаться актами!), невыполнении необходимых сезонных работ (должны отражаться в паспортах готовности дома к эксплуатации в зимних условиях!). Невыполнение этих обязательных периодических работ приводит к тому, что неисправности накапливаются и устранить их становится сложнее. Например, в случае с дымоходами:
2.1.1. <...> Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. <...> 2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок: а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период; б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта; <...> Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
2.6.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: — устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями <...> 2.6.4. План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается органами местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период. 2.6.10. Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием: — паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (приложение N 9); <...> — актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Ведь как бывает: несколько раз не провели профилактическую чистку
дымохода, затем с оголовков на крыше (за которыми тоже надо следить) в
дымоход нападали обломки кирпичей — и вот, дымоход неисправен.
Приложением №2 к Правилам установлены предельные сроки устранениянеисправностей: — Неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами — 1 сут. — Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, могущие вызвать отравление жильцов дымовыми газами и угрожающие пожарной безопасности здания — 1 сут (с незамедлительным прекращением эксплуатации до исправления).
Настаивать на капитальном ремонте дома при том, что неисправность касается лишь нескольких квартир — нонсенс. Особенно, если в доме несколько подъездов, а неисправность только в одном.
Новоузенск: Принятыми прокуратурой мерами восстановлена работоспособность вентиляционных каналов и дымоходов жилых домов
Прокуратурой Новоузенского района проведена проверка соблюдения жилищного законодательства.
В ходе проверки установлено, что управляющая организация - ООО «Новоузенское коммунальное предприятие», установлено не приняла необходимых мер по поддержанию вентиляционных каналов и дымоходов обслуживаемых домов микрорайона №1 г. Новоузенска.
По результатам проверки прокуратурой района в адрес руководителя управляющей компании внесено представление.
Представление прокурора рассмотрено, нарушения устранены, работоспособность вентиляционных каналов и дымоходов восстановлена, ответственные лица управляющей компании привлечены к дисциплинарной ответственности за бездействие.
Здравствуйте, в мою квартиру постоянно приходят запахи от соседей, видимо по вентиляционным каналам т.к. больше неоткуда. Как-то делал заявку в УК чтобы прислали специалиста для проверки. Когда пришел "специалист" у него с собой не было никакого оборудования. Он посмотрел лишь визуально выходы вентиляционных каналов и сбегал на крышу, по возвращении сказал что там все нормально. По сути проблема как была так и осталась. В моем понимании у специалиста должно быть спец. оборудование, например зонд с камерой и ноутбук (чтобы можно было посмотреть что творится внутри вентиляционной шахты), специальное оборудование для прочистки шахт и т.п. Проверять и зачищать от мусора и пыли нужно все каналы во всех квартирах, а не в одной, чтобы функционировали системы вентиляции нормально. В связи с этим вопрос: можно ли отнести данный вид работ к какому-либо виду ремонта (текущему или капитальному) и требовать их выполнения от УК, а точнее обязать УК нанять подрядчика с необходимым оборудованием (через старшего по дому например) ?