Как доказать неправомерность платы за содержание и ремонт жилья? Включения в неё отдельных затрат?
О ПЛАТЕ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В связи с ростом платы за жилищно-коммунальные услуги для населения вопросы ценообразования особенно актуальны в отношении формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы и он быстро придет в негодность.
Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им субсидии.
Размер платы собственников за содержание и ремонт дома во многом зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Собственники помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы.
Пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Статьей 156 ЖК РФ также установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления.
В этом случае размер платы за содержание и ремонт, в соответствии с пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается уполномоченными органами по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества либо жилищного кооператива в соответствии с уставом. В этом случае в соответствии с пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы устанавливается на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с пунктом 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основе решения общего собрания собственников помещений.
На цену содержания и ремонта жилого помещения влияет перечень работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. На практике собственники помещений не утруждают себя проведением общего собрания для утверждения указанного перечня, соглашаясь на общий размер платежа, установленный органом местного самоуправления для нанимателей. Собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение. В этом случае очень сложно привлечь управляющую организацию к ответственности за невыполнение каких-либо конкретных работ.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений.
Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.
В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, необходимо обратиться с заявлением об изменении размера платы к обслуживающей организации. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Примечание редактора: Существует 2 вида услуг и, соответственно, утверждены разные порядки изменения (перерасчёта) размера платы при проблемах с их предоставлением: — за коммунальные услуги, — за содержание и ремонт жилья.
В течение 2 рабочих дней с даты его получения указанное лицо обязано направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
В любом случае факт непредоставления услуги либо предоставления услуги ненадлежащего качества должен быть подтвержден соответствующим актом, который может быть составлен комиссией управляющей организации и собственником (нанимателем) помещения в доме.
Соблюдение указанной процедуры впоследствии облегчит процесс доказывания, в случае обращения в суд при отказе управляющей организации от перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в добровольном порядке.
Оксана пишет: Самый огромный вопрос по калькуляции- прямые затраты-оплата консалтинговых услуг (523800руб.), ИП Шаманов-500 тыс.руб, резерв по сомнительным долгам-750тыс.руб; общеэксплутац.расходы- материальная помощь, выплата по мировому соглашению на каких основаниях это включено в калькуляцию? Как доказать неправомерность?
Отвечаю: Это действительно один из самых проблемных вопросов. Централизованное ценообразование в отношении данных услуг и связанные с ним элементы планирования, организации и контроля, упразднены реформой ЖКХ.
Закон в настоящее время предлагает следующий механизм (помимо выбора и смены УК): Размер платы за содержание и ремонт утверждают собственники. Т.е., если он их не устраивает (например, по причине необоснованности представленных УК калькуляций, завышения УК расценок в расчёте размера платы и т.д.), то они его и не утверждают. В таком случае начинает действовать следующая норма: применение в данном доме размера платы, утверждённого органами местного самоуправления:
Часть 4 ст. 158 ЖК РФ: Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления <...>.
А к нему органом местного самоуправления обычно утверждается и «Смета стоимости отдельных работ (услуг)», так что калькуляция становится более-менее прозрачной. Кроме того, деятельность органов местного самоуправления всё же подразумевает бОльшую ответственность и подотчётность перед гражданами, нежели имеется у обществ с ограниченной ответственностью. Это касается и рассмотрения обращений граждан.
Омск: Суд обязал УК исключить необоснованные затраты из структуры платы за содержание и ремонт жилья
Прокуратурой Кировского округа г. Омска по обращению собственников квартир многоквартирного дома о необоснованно измененной стоимости работ и услуг в структуре платы за содержание и ремонт жилья, проведена проверка соблюдения требований жилищного законодательства в деятельности общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЦентрЖилСервис».
В ходе проверки установлено, что, помимо работ и услуг, указанных в постановлении Администрации г. Омска от 28.11.2012 № 1546-п и в договоре управления от 01.12.2005, в структуру платы ООО «УК «ЦентрЖилСервис» в одностороннем порядке, без согласования с собственниками помещений, внесены расходы на экономическую эффективность деятельности предприятия.
При этом по информации управляющей организации, в состав указанной услуги включены расходы для гарантии выполнения финансовых обязательств по договорам перед собственниками помещений в многоквартирных домах, исполнения обязательств, возникающих из трудовых правоотношений, обязательств, возникающих в результате ведения предпринимательской деятельностью, а также специализированными организациями (комплексное обслуживание лифтов, обслуживание ВДГО, утилизация и вывоз ТБО и др.) в случае низкой собираемости платы от населения.
Вместе с тем, действующим законодательством каких-либо расходов на экономическую эффективность деятельности предприятия в качестве работ по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирных домах не предусмотрено.
Кроме того, экономическая эффективность предприятия не является услугой или работой, соответственно, не должна выделяться отдельной строкой в структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Помимо этого, установлено, что в плату за содержание и ремонт жилья на 2013 год необоснованно включены расходы по организации работ по предоставлению коммунальных услуг. Вместе с тем, фактически указанные услуги управляющей организацией ООО «УК «ЦентрЖилСервис» не оказываются.
Коммунальные услуги ООО «УК «ЦентрЖилСервис» не производит и не приобретает у поставщиков коммунальных ресурсов для предоставления их собственникам указанного многоквартирного дома. Управляющая организация не производит начисление платежей по коммунальным ресурсам, в том числе приобретенным на общедомовые нужды, не предоставляет счета по ним.
Плата за коммунальные услуги, в том числе потребленные в местах общего пользования, выставляется жильцам непосредственно ресурсоснабжающими организациями.
Для устранения нарушений прокурор Кировского округа г. Омска направил в суд исковое заявление с требованиями признать незаконными действия ООО «Управляющая компания «ЦентрЖилСервис» по самовольному включению в структуру платы за содержание и ремонт жилья затрат на экономическую эффективность деятельности предприятия, обязании произвести перерасчет за 2013 год без учета затрат на экономическую эффективность деятельности предприятия, а также за услуги по организации работ по предоставлению коммунальных услуг.
Кировский районный суд г. Омска 10 июня 2014 года удовлетворил требования прокурора в полном объеме.
)
14256, 
5.0 
