Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
ВОПРОС: Распоряжением Администрации г. Ижевска от 29.12.2008 г. №422 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на один кв. метр общей площади жилых помещений в месяц. Для жилого фонда с централизованным горячим водоснабжением, оборудованным лифтом и мусоропроводом на 2009 г. установлен размер платы 11,87 руб./кв.м..
Что входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения? УК начисляет нам плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 15,89 руб./кв.м, рассчитав данный тариф следующим образом: 11,87 руб./кв.м. умножается на общую площадь всего здания и делится на жилую пл.. В результате получается 15,89 руб./кв.м.
Обосновывают данный расчет тем, что в размер платы 11,87 руб./кв. м. не входят затраты на содержание и ремонт общего имущества.
ОТВЕТ: 1. Обоснованность процедуры установления платы Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть правильно установлен. В порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ. Варианты:
При наличии в доме выбранной управляющей организации (УК) — размер платы устанавливается на общем собрании собственников помещений в доме (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Если квартира не приватизирована (находится в муниципальной или государственной собственности), т.е. за квартиру платит наниматель — размер платы для нанимателей устанавливается органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). Решение собственников помещений в доме об установлении размера платы не распространяется на нанимателей жилья! Возникающую разницу должен компенсировать соответствующий бюджет.
При управлении домом посредством ТСЖ и при членстве собственника в ТСЖ — размер платы для членов ТСЖ устанавливается органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).
При управлении домом посредством ТСЖ и при отсутствии членства
собственника в ТСЖ — плата вносится (и, очевидно, размер платы устанавливается)
в соответствии с договором, заключенным собственником с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК
РФ).
2. Обоснованность включения в плату отдельных затрат Перечень составляющих, которые могут входить в плату за содержание
общего имущества, указан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление №491). Пункт
11. Содержание общего имущества в
зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического
износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости
от геодезических и природно-климатических условий расположения
многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества,
осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13
настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное
выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям
законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни
и здоровью граждан; б) освещение помещений общего пользования; в)
обеспечение установленных законодательством Российской Федерации
температуры и влажности в помещениях общего пользования; г) уборку и
санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также
земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и
вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в
результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей,
пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в
многоквартирном доме; е) меры пожарной безопасности в соответствии с
законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж)
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также
иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном
участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный
ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего
имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 настоящих Правил, а
также элементов благоустройства и иных предназначенных для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома
объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего
имущества.
Для сведения, структуру платы
за содержание и ремонт жилого помещения (а по сути, за содержание и
ремонт общего имущества, что следует из ст. 154 Жилищного кодекса РФ),
утверждённую Администрацией города Ижевска на 2009 год, см. здесь: Структура платы муниципального тарифа в Ижевске на 2009 год. Примечание: данная плата
и её структура на 2009 год, как следует из текста постановления №422 и
распоряжения №64, должны применяться только для ограниченного круга лиц — в основном, для нанимателей муниципального жилья. То же самое относится к размерам платы на последующие годы.
Это конечно круто, увидеть такой перечень, но в обосновании тарифа местная (ППК) администрация (в СМИ) расписала эти "а-з" аж на более чем 120 позициях и каждый от 0,5 коп до 5 руб = сумма приличная (почти х2,5 прежнего). Как проверить эти позиции и их обоснованность? Например: подметание придомовой территории с усовершенствованным покрытием (2 р/нед) = 0,4507 руб. И что делать, если среди этого я все равно не увидел таких позиций как пробивка канализации при засоре.... ?
Al-7: Вячеслав, чтобы проверить обоснованность затрат, составляющих тариф, нужно либо запросить расчёты с обоснованиями у регулирующего органа (должны дать, если придерживаются принципа открытости), либо делать свой альтернативный расчёт. «Пробивка канализации при засоре» — а что, «работ слесаря-сантехника», либо «обслуживания санитарного оборудования», либо «обслуживания систем водоотведения» нет среди тех более чем 120 позиций? Ведь должны быть. Кстати, если засор происходит не в границах общего имущества (стояк), а до стояка, в квартире, то эти работы в ежемесячный тариф не входят.
Светлана пишет 24.03.2011 г.: Здравствуйте. Мы живем в МКД, ТСЖ (Московская обл. г.Железнодорожный). С января месяца в платежках по квартплате появилась строка "восстановление системы дымоудаления". Ведь это общее имущество собственников и на его ремонт должны отчисляться деньги из оплаты "содержание жилья" и "фонд кап.ремонта"? И еще, нашему дому уже 8 лет и никто из жильцов слышать не слышали об этой системе, да и пожарную поставили только в этом месяце (после проверки и штрафа за ее отсутствие). Как узнать была она или нет? И если ее не было, что мы тогда восстанавливаем?
Отвечаю: Восстановление системы дымоудаления — это работы либо текущего, либо капитального ремонта. И тот, и другой виды ремонта требуют решения общего собрания (см. ст. 44, часть 2, подпункт 1 ЖК РФ), на котором устанавливаются перечень выполняемых работ и их стоимость. Состав оборудования дома содержится в техпаспорте дома (должен быть у управляющей организации, а также в органах технической инвентаризации — БТИ).
tamara061155 пишет 10.11.2011 г.: У нас в многоквартирном доме по статье текущий ремонт списали деньги за гидравлику тепловых сетей. Я знаю, что это не так, как обосновать и какими документами?
Отвечаю: Если тепловые сети не входят в состав общего имущества многоквартирного дома (проверяется по тех. паспорту дома), то включение указанных Вами затрат в затраты на текущий ремонт дома неправомерно. Основания — статья 36 Жилищного кодекса РФ и пункт 11 Правил содержания общего имущества (постановление №491). Ремонту подлежит общее имущество дома.
