семинара: контроль за содержанием многоквартирных домов, вопросы предоставления коммунальных услуг. Комментарии от разработчика федеральных нормативно-правовых актов в этой сфере. Основными докладчиками на семинаре были: Гордеев Дмитрий Павлович, юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», Ишина Ольга, главный инспектор Управления Роспотребнадзора по УР, Комаров Алексей Васильевич, начальник ОГПН Первомайского района г. Ижевска. Семинар организован НП «Управдом»." itemprop="description" />
Отчёт о семинаре на тему жил. законодательства, контроля за содержанием МКД и предоставл. комм. услуг (Ижевск, 30.01.2009 г) — Часть 1
Выступления на семинаре:
1. Управление Роспотребнадзора по УР (представитель — Ишина Ольга, главный инспектор) Проблема: Увеличилось число жалоб по отоплению. За период 2007—2008 гг. поступило 4 таких жалобы, за период 2008—2009 гг. — уже 11 жалоб.
2. Управление МЧС по УР — Управление гос. пожарного надзора (представитель — Комаров Алексей Васильевич, начальник ОГПН Первомайского района г. Ижевска) Проблемы: В договоры управления МКД не включается обязанность управляющей организации обеспечивать пожарную безопасность в доме. При этом Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ №491), а именно, пп. е) п. 11, установлено, что:
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: ... е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. ...
Органы пожарного надзора штрафуют управляющие организации за невыполнение мер пожарной безопасности. Общая сумма штрафов за год по городу Ижевску составляет до 1 млн. руб.
Ещё одна проблема — это статус домов бывших общежитий. Дело в том, что требования пожарной безопасности существенно различны для общежитий и для многоквартирных домов. На сегодняшний день не вполне ясно, к какой категории относить так называемые «бывшие общежития», т.к. спорным является факт надлежащего изменения их статуса.
3. Далее, слово взял Гордеев Дмитрий Павлович, юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Основная тема первой части его выступления — административный контроль за содержанием многоквартирного дома.
Кто отвечает за содержание многоквартирного дома? Казалось бы, ответ должен быть — управляющая организация или ТСЖ. Но здесь не всё так однозначно.
Изменение жилищного законодательства привело к тому, что ответственность за содержание многоквартирного дома лежит прежде всего на собственниках помещений. Так как они обладают общим имуществом МКД. А любое имущество предполагает бремя его содержания и ответственность за надлежащее состояние и использование.
12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
П. 16 Правил:
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: — путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; — путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): — путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации; — путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
О том же и письмо Минрегионразвития РФ от 14.10.2008 г. №26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации». Если собственники помещений не поручили управляющей организации (ТСЖ) выполнение какого-то вида работ (например, тех же мер пожарной безопасности), то административную ответственность эта организация не несет.
Административная ответственность за данный вид правонарушений установлена п. 7.22 КоАП РФ, и только для должностных лиц и юридических лиц. Поэтому привлечь к ответственности по этой статье собственника помещений — гражданина — нельзя. Пока нельзя. Поправки в эту статью уже рассматриваются. Так что в будущем не исключена ситуация, когда за невыполнение мер пожарной безопасности будут штрафовать собственников — граждан.
Какое же решение может быть в этой ситуации? Как собственникам квартир защитить свои интересы? Ответ: собственникам помещений нужно включать все необходимые им работы (с учетом требований законодательства об обязательных работах) в перечень работ по договору управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Либо каким-то образом организовывать их выполнение третьими лицами.
А вот что касается договора управления многоквартирным домом, здесь ситуация такая. Договор управления домом, помимо прочего, должен содержать (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; — порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Далее, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
И поэтому в интересах собственников помещений при заключении договора с управляющей организацией — проверить соблюдение обязательных условий договора, в том числе: а) наличие перечня услуг и работ и б) (порядка определения) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кстати, Дмитрий Гордеев обратил внимание, что в Жилищном кодексе идёт речь именно о порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Т.е. не обязательно устанавливать одну фиксированную ставку оплаты и каждый год её изменять на общем собрании. Можно предусмотреть такой порядок, что установленный единожды размер платы будет в течение срока действия договора (до 5 лет) периодически индексироваться на процент инфляции.
По вопросу внесения платы за электроэнергию и газ напрямую энергоснабжающим организациям Дмитрий Гордеев пояснил, что такой вариант может поставить под сомнение правомочность деятельности управляющей организации, т.к. при таком варианте собственники помещений, хотя и выбрали способ управления (управляющую организацию), фактически не реализовали его (в случае заключения договоров поставки коммунальных услуг напрямую с энергоснабжающими организациями). Отсюда — риски для управляющей организации, дома которой в таком случае могут быть выставлены на открытый конкурс по выбору управляющей организации.
— «Договор всегда должен заключаться между собственниками помещений и ТСЖ или управляющей организацией. То есть обязанность платить возникает у собственников перед управляющей организацией. Но эта плата вносится* вместо управляющей организации напрямую энергетикам. Внося плату энергетикам, собственники помещений выполняют свои обязательства перед управляющей организацией. Потому что по договору управления, который заключают собственники, коммунальную услугу энергоснабжения предоставляет только управляющая организация. И с этим энергетики не спорят, потому что это в законе написано, в Жилищном кодексе, в 162 статье.»
*Отмечу, что это было сказано в качестве разъяснения по конкретному вопросу — о правомерности внесения платежей собственниками напрямую энергоснабжающим организациям. Т.е. такая схема отношений возможна (при соблюдении указанного выше условия о наличии договора между собственниками помещений и управляющей организацией (ТСЖ)), но следует иметь в виду, что вариант, прямо предусмотренный Жилищным кодексом (ч. 7 ст. 155) — это внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.
Также было отмечено, что приборы учета коммунальных услуг в доме, кроме общедомовых и индивидуальных, для расчета размера платы за коммунальные услуги применяться не должны. Имеются в виду такие приборы учета, например, как приборы учета электроэнергии на места общего пользования, на работу лифтового оборудования. Должны применяться показания только коллективных (общедомовых) и индивидуальных, общих, квартирных приборов учета, как это и предусмотрено Правилами.
Вопрос: Кому задавать вопросы о неисполнении управляющими организациями постановлений Правительства РФ №307, 491, 306? Ответ: Жилищной инспекции, Прокуратуре РФ. Контроль исполнения договоров управления многоквартирным домом — обязанность Жилищной инспекции.
Дмитрий Гордеев сообщил, что на федеральном уровне ожидается принятие новых Правил предоставления коммунальных услуг (вместо 307-го постановления). Причём документ будет принимать не Правительство РФ, а уполномоченный им орган (судя по всему, Минрегионразвития РФ). С этой целью уже изменена ст. 157 Жилищного кодекса. Новые Правила предоставления коммунальных услуг, как ожидается, будут содержать значительно большее число формул (около 100, вместо нынешних 15).
5753
5.0 
