Izhcommunal.ru - Исследование жилищно-коммунальных отношений :: ЖКХ :: Ижевск
Исследование жилищно-коммунальных отношений   ЖКХ   Ижевск
Вы вошли как: Гость
Логин:
Пароль:
Меню сайта
Избранное
Погода
Пользователи
ТОП: (по числу комментариев)
№1 — Al-7 (2320)
№2 — Shitov_s_y (352)
№4 — Олеша (197)
№5 — mikefinale (165)
Новые:
Dzekan (1), Fktrctq, 251228730, 18ТОНН, лина (1)
ЖКХСтатьиЖКХ России: практика реформирования

Каким быть саморегулированию деятельности управляющих организаций


Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»
Создание саморегулируемых орга­низаций призвано постепенно со­кратить государственный контроль за рынком и повысить его эффек­тивность. Это достижимо при усло­вии, что саморегулирование дея­тельности управляющих организа­ций будет вводиться по инициативе самих участников рынка и позволит упорядочить на основании приня­тых стандартов и правил саморе­гулируемой деятельности участни­ков рыночных отношений по управ­лению многоквартирными домами.

Перед летними каникулами в Государственную Думу были внесены два диаметрально противоположных зако­нопроекта. Первый — № 395919-5 «О регулировании дея­тельности по управлению многоквартирными домами» (далее — Законопроект) — подготовлен депутатами Госдумы В.С. Плескачевским и М.Л. Шаккумом. Он предусматрива­ет обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемых организациях (далее — СРО), взносы в компенсационный фонд СРО в размере не менее 100 тыс. руб. и обязательное страхование гражданской ответственности управляющей организацией в размере не менее 500 тыс. руб. за каждый дом.

В другом законопроекте заложены нормы доброволь­ного членства управляющих организаций в СРО. Этот проект вносился дважды и в настоящее время снят с рас­смотрения Государственной Думой в связи с его отзывом депутатами Государственной Думы В.А. Пехтиным, А.Б. Чиркиным и К.Б. Шипуновым. (Номер этого законопроекта — №397396-5. Также, чуть позднее, в Государственную Думу депутатом О.В. Шеиным был внесён ещё один законопроект от 06.07.2010 г. №402149-5 «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами» — прим. ред.)

Условия развития саморегулирования деятельности управляющих организаций

Внедрение нового гражданско-правового института саморегулируемых организаций происходит в условиях, когда:

  • уровень ответственности, компетентности, организован­ности и активности части российских управляющих организаций возрос, но многие управляю­щие организации пока еще осуществляют свою деятельность по принципам и мето­дам, вызывающим нарекания потребите­лей и претензии деловых партнеров;
  • уровень активности, правовой грамот­ности, организованности, ответственно­сти и требовательности собственников помещений в многоквартирных домах имеет тенденцию к росту, хотя в большин­стве случаев пока остается на низком уровне. Количество домов, в которых созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ), растет, однако доля това­риществ, созданных формально, ради освоения бюджетных субсидий на капитальный ремонт в соответствии с положе­ниями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия рефор­мированию жилищно-коммунального хозяйства», имеющих «нулевой баланс», с такими председателями и правлениями, чья работа никак не отражает волю соб­ственников помещений в многоквартир­ных домах (МКД), велика;
  • контроль за результатами управления МКД, содержанием общего имущества в них сохраняется за государством (органами Роспотребнадзора, Ростехнадзора, региональными государствен­ными жилищными инспекциями). Пере­чень закрепленных за государственными структурами полномочий не изменяется;
    его нельзя назвать избыточно широким, но он не является адекватным этапу формирования рынка управления много­квартирными домами. В соответствии с законодательством (Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федераль­ным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации мест­ного самоуправления в Российской Фе­дерации») органы местного самоуправ­ления являются рядовыми собственни­ками помещений в МКД, но на практике они часто определяют возможность или невозможность вхождения управляющих организаций в рынок и ограничивают их конкуренцию на территории конкретного поселения.

Суть саморегулирования деятельности управляющих организаций. СРО управ­ляющих организаций создается в соответ­ствии с Гражданским кодексом РФ и Феде­ральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» при усло­вии соответствия всем требованиям, уста­новленным в ст. 1 и 3 Федерального закона от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулиру­емых организациях» (далее — Федеральный закон № 315-ФЗ), основана на членстве, объединяет субъекты предпринимательской деятельности исходя из единства рынка управления МКД. Суть осуществляемого саморегулирования состоит прежде всего в добровольном самоограничении прав управляющих организаций и передаче ими отдельных полномочий, касающихся регули­рования деятельности по управлению МКД, саморегулируемой организации.

Под главной задачей СРО необходимо понимать:

  • упорядочение взаимоотношений управ­ляющих организаций с собственниками помещений, ТСЖ, ЖК или ЖСК, с одной стороны, и с органами государственной власти и местного самоуправления — с другой, на основании принятых стан­дартов и правил саморегулируемой дея­тельности;
  • установление первичного контроля за деятельностью управляющих организа­ций, являющихся членами СРО.

Саморегулируемые организации управ­ляющих организаций должны создавать благоприятные условия для деятельности своих членов, защищать их интересы, уси­ливать ответственность перед контрагентами по договорам управления МКД, устанавли­вать правила и стандарты деятельности, следить за выполнением требований профессиональной этики, служить последова­тельной активизации процессов дебюрокра­тизации в жилищной сфере.

Создание саморегулируемых организаций

» Мировой опыт показывает, что системы саморегулирования формируются снизу, самими участниками рынка. Инициатива создания СРО управляющих организаций должна всегда принадлежать самим управляющим организациям, без вмешательства органов государственной и муниципальной власти.

На практике создание СРО чаще всего происходит по следующему сценарию: в регион или муниципалитет приезжает че­ловек «из центра», который при встречах с руководством предлагает помочь создать СРО управляющих организаций. Нередко органами публичной власти (региональной, муниципальной) организуется кампания по массовому вступлению управляющих орга­низаций в СРО. Необходимо учитывать, что в странах с развитой экономикой объедине­ние предпринимателей для саморегулирова­ния рынков осуществлялось эволюционным путем «снизу», без навязывания «сверху». Сначала система саморегулирования сло­жилась и показала свою эффективность, и только после этого государство доверило ей замещение госконтроля. Примеров на­саждения системы саморегулирования «сверху» в мировой практике нет.

Представляется, что инициатива созда­ния СРО управляющих организаций всегда должна принадлежать самим управляющим организациям. Согласно Федеральному за­кону № 315-ФЗ вмешательство государства в процесс саморегулирования ограничива­ется только осуществлением регулирования федеральными законами и ведением госу­дарственного реестра саморегулируемых организаций. Федеральные, региональные органы государственной власти или органы местного самоуправления не имеют права на инициативу в создании или на прямое руководство СРО.

В нашей стране объединения управляю­щих организаций только начали форми­роваться в последние год-два. В законо­проекте № 395919-5 содержится требование об объединении в СРО управляющих орга­низаций не менее чем 100 индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, что свидетельствует о желании иметь в Российской Федерации только немобильные региональные СРО в сфере управления МКД. В этом случае возможности создания альтернативных СРО на практике будут сведены к нулю. При ожидаемом административном сопро­вождении процесса соз­дания (в частности, под­бор персонального соста­ва руководящих органов, установление сложных процедур обсуждения и принятия решений) та­кие СРО будут очень далеки от самих управ­ляющих организаций. Они могут стать ин­струментом для осуществления органами региональной власти своего административ­ного давления.

Возможно, для представителей регио­нальной власти (а может, и для отдельных представителей федеральной власти) этот фактор является одним из самых важных аргументов введения обязательного само­регулирования. Но в таком случае — в чем состоит саморегулирование? На деле его не будет. Для сравнения: Федеральный за­кон № 315-ФЗ устанавливает необходи­мость объединения в составе СРО в каче­стве ее членов не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности (п. 1 ч. 3 ст. 3), а Градостроительный кодекс РФ для СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирова­ния, строительства, реконструкции, капи­тального ремонта объектов капитального строительства — не менее 50 индивидуаль­ных предпринимателей и (или) юридиче­ских лиц. Вот почему предложения законо­проекта № 395919-5 по централизации саморегулирования представляются чрезмерными.

Членство в СРО

Согласно Федеральному закону № 315-ФЗ в общем случае членство в СРО является добровольным. Законодательство Россий­ской Федерации пока не обязывает управ­ляющие организации вступать в какие-либо саморегулируемые организации.

Субъекты предпринимательской и профессиональной деятельности могут объединять­ся в СРО только отдельно. Под субъектами предпринимательской деятельности в Феде­ральном законе № 315-ФЗ понимаются ин­дивидуальные предприниматели и юридиче­ские лица, зарегистрированные в установ­ленном порядке и осуществляющие определяемую в соответствии с Гражданским кодексом РФ предпринимательскую деятель­ность. Гражданский кодекс РФ (ст. 2) под предпринимательской деятельностью пони­мает самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи това­ров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом каче­стве в установленном законом порядке.

СРО управляющих организаций объеди­няет субъекты предпринимательской дея­тельности определенного вида — управления многоквартирными домами, которая осу­ществляется управляющими организациями. Их права и обязанности возникают на осно­вании договора управления МКД. Это ква­лифицирующий признак лиц, которые именуются в Жилищном кодексе РФ как «управ­ляющие организации». При других способах, установленных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управ­ление МКД осуществля­ют ТСЖ, ЖСК, жилищ­ный или иной специа­лизированный потребительский кооператив, являющиеся некоммер­ческими организациями, основанными на член­стве, или непосредственно собственники поме­щений в доме.

Жилищное законодательство Россий­ской Федерации не относит к управляющим организациям:

  • ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные специализи­рованные кооперативы, осуществляю­щие в соответствии с Жилищным кодек­сом РФ управление МКД, собственники помещений в котором являются членами данных организаций. Они не заключают договоры управления МКД с собствен­никами помещений. С членами этих ор­ганизаций отношения основаны на членстве, а с собственниками, не со­стоящими в членстве, заключаются иные договоры;
  • подрядчиков при непосредственном управлении, которые действуют не по договорам управления, а на иных право­вых основаниях и не могут объединяться в одну СРО с управляющими организа­циями. Невозможно объединить одним стандартом подрядчиков и управляющие организации.
    <...>

Под потенциальными членами СРО управляющих организаций в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (ч. 4 ст. 155, ст. 162) необходимо понимать юридических лиц независимо от органи­зационно-правовой формы или индиви­дуальных предпринимателей, осущест­вляющих деятельность по управлению МКД на основании заключенных с соб­ственниками помещений, ТСЖ или жи­лищным кооперативом (далее — управ­ляющие организации) договоров управ­ления МКД.

СРО управляющих организаций не долж­на принимать в свои члены лиц:

  • имеющих намерение стать управляющей организацией, но в настоящее время не являющихся таковой. Такие лица могут проходить организованное СРО обуче­ние осуществлению деятельности по управлению МКД и вступать в СРО после приобретения статуса управляющей организации (заключения в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, как минимум, догово­ра управления одним МКД);
  • осуществляющих профессиональную деятельность в управляющих и иных организациях. Данные граждане могут являться членами СРО, создаваемых субъектами профессиональной деятель­ности — физическими лицами, осущест­вляющими профессиональную деятель­ность, регулируемую в соответствии с федеральными законами (например, экономистами, инженерами, юристами в сфере управления МКД). Объединение в одной СРО субъектов предпринима­тельской деятельности и субъектов про­фессиональной деятельности определенного вида не предусмотрено феде­ральным законодательством (ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 315-ФЗ).

Самым важным по своему потенциаль­ному влиянию на перспективу совершен­ствования отношений по управлению мно­гоквартирными домами является пред­ложенное законопроектом изменение, касающееся обязательного членства уп­равляющей организации в СРО. Предло­женный депутатами Государственной Думы В.С. Плескачевским и М.Л. Шаккумом за­конопроект № 395919-5 предусматривает обязательность членства управляющих ор­ганизаций в СРО. Если этот проект будет принят, то собственникам помещений можно будет заключать договор управления МКД только с управляющими организациями, являющимися членами СРО. Это означает, что исключение из СРО будет являться осно­ванием для расторжения договора управле­ния независимо от воли общего собрания собственников помещений в МКД. Это не­оправданно жесткое ограничение для складывающегося рынка управления многоквартирными домами.

При установ­лении обязательного членства в СРО об­ращение новой организации или индивиду­ального предпринимателя к СРО по поводу получения «входного билета» на рынок управ­ления фактически будет означать «просьбу» к существующим управляющим — членам СРО потесниться и быть готовыми отдать новичку часть своих домов. Тем более что сейчас большинство управляющих организа­ций — это преобразован­ные бывшие МУПы, пока еще не умеющие, а ино­гда и не желающие конку­рировать.

» Если требование законопроекта № 395919-5 об исключении управляющей организации из членов СРО за единичные претензии и нарушения будет принято, это может стать инструментом борьбы с конкурентами или с независимыми от местной власти управляющими организациями.

Большинство из них привыкли рабо­тать под руководством местных администраций, которые опро­метчиво продолжают считать себя главной инстанцией в сфере управления многоквар­тирными домами в поселении. Предложен­ная мера блокирует развитие реальной конкуренции на рынке управления МКД. И это нельзя оправдать никакими псевдо­угрозами низкого качества управления домами.

В настоящее время при действующем Жилищном кодексе РФ и Федеральном за­коне № 315-ФЗ в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано более 30 СРО управляющих организаций, осущест­вляющих управление МКД. Все они работают непродолжительное время, но, несмотря на отсутствие на законодательном уровне осо­бенностей формирования и функционирова­ния системы СРО на рынке управления МКД, регулирование их статуса, обязанности и сферы деятельности не требуется. Дубли­рование с незначительными новациями норм Федерального закона № 315-ФЗ в гл. 2 Законопроекта представляется неоправданным.

Сегодня важно сохранить тенденцию к началу понимания собственниками помещений в МКД того, что теперь они должны принимать решения в отношении своей до­левой собственности и быть ответственными за эти решения. Если же Законопроект будет принят, то управляющая организация, имею­щая единичные претензии (на единичных объектах) при управлении десятками или сотнями домов, может быть исключена из СРО. Причем воля собственников всех остальных управляемых ею домов будет про­игнорирована, и им придется менять управ­ляющую организацию, даже если у них нет никаких претензий. Это идет вразрез с предоставлением всей пол­ноты власти в доме обще­му собранию собственни­ков помещений.

Есть все основания предполагать, что при­нятие законопроекта № 395919-5 сделает не­возможным управле­ние многоквартирными домами индивидуальными предпринимате­лями и малыми предприятиями. Вряд ли они смогут выполнить требования об обяза­тельном страховании (с минимальным раз­мером 500 тыс. руб.) гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и организаций, включая общее имущество в МКД, а также о минимальном взносе в компенсационный фонд СРО в размере 100 тыс. руб. Такие ограничения идут вразрез с государственной политикой в сфере эконо­мики.

В небольших поселениях это приведет к отказу от способа управления МКД управляющей организацией. Согласно по­ложениям законопроекта компенсационный фонд является револьверным (постоянно пополняемым). Значит, если у исключенных управляющих организаций не найдется в достаточном размере своих средств и не хватит сумм страхового возмещения, то компенсационный фонд будут пополнять собственники остальных домов. Конечно, можно сказать, что это будет способствовать смене недобросовестных управляющих на более надежных. Но кто просчитывал цену этой коллективной ответственности? Кто доказал, что нет других способов улучшить качество содержания общего имущества в МКД? Пока в России нет практики само­регулирования не только в сфере управ­ления МКД, но и в строительстве и в дру­гих видах деятельности. Недостаточно одной слепой веры и деклараций, скрытого расчета на закамуфлированный администра­тивный и организационный ресурс для введения обязательного саморегулирования управления МКД как панацеи от всех про­блем. Здесь ни к чему торопливость и сле­дование общей моде. Нужен прежде всего серьезный анализ плюсов и минусов практи­ки саморегулирования.

Ассоциации СРО. Федеральный закон № 315-ФЗ устанавливает право СРО созда­вать ассоциации (союзы). Наиболее целесо­образным является членство СРО в отрасле­вой межрегиональной или общероссийской ассоциации СРО управляющих организаций. Но на этапе начала процесса саморегули­рования в сфере управления МКД представляется вредным формирование един­ственной общероссийской ассоциации СРО управляющих организаций и закреп­ление единого свода правил, требований и стандартов членства в саморегулиру­емых организациях. В этом нет объективной необходимости. Кстати, созданная ассоциа­ция СРО «Национальное объединение само­регулируемых организаций управляющих недвижимостью» уже объединяет более 30 членов. Правда, в это объединение входят и представители иных видов деятельности, которые не регулируются ст. 162 ЖК РФ.

К основным функциям Национального объединения саморегулируемых органи­заций (не путать с Национальным объединением саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, возглавляемым В.С. Плескачевским (http://www.nosoun.ru/structure/council/). Это совпадение — прим. автора) законопроект относит принятие Национальным объединением единых стандартов и общих правил саморегули­руемых организаций. Это будет означать подавление инициативы самих СРО на вы­работку собственных стандартов и правил. Если это положение будет принято, стандар­ты и правила СРО будут приняты под копир­ку, и внести что-то свое, новое, не предусмот­ренное принятыми Национальным объеди­нением едиными стандартами и общими правилами, будет практически невозможно. Такой застой на начальном этапе становле­ния рыночных отношений в сфере управле­ния многоквартирными домами ограничит инициативу членов СРО, приведет к тому, что СРО не станут структурами развития и совершенствования деятельности управ­ляющих организаций, а будут лишь статиста­ми, исполнителями воли центра (Националь­ного объединения).

Стандарты и правила саморегулирования

Общеобязательные требования к рабо­там и результатам работ устанавливаются федеральными техническими регламентами, а СРО управляющих организаций устанав­ливает и обеспечивает поддержание обяза­тельных для выполнения всеми членами конкретной СРО высоких стандартов и пра­вил предпринимательской деятельности и деловой этики в сфере управления МКД. Под разрабатываемыми и утверждаемы­ми стандартами и правилами предпри­нимательской деятельности (стандартами и правилами СРО) Федеральным законом № 315-ФЗ понимаются требования к осу­ществлению предпринимательской дея­тельности, обязательные для всех членов СРО.

Развитие ранее неиз­вестного отечественному праву института саморе­гулирования происходит в условиях формирова­ния рынка управления многоквартирными до­мами. Являющиеся чле­нами СРО управляющие организации одновремен­но стремятся к реализа­ции собственных коммерческих интересов, в т. ч. с использованием для достижения конкурентного преимущества своих ноу-хау (в частности, оригинальных технологий и знаний). Поэтому с учетом необходимости внедрения международной практики и рас­пространения между членами СРО накоплен­ного положительного опыта управления МКД перед СРО не стоит задача универсализа­ции подходов, методов и технологий осу­ществления саморегулируемой деятельно­сти. Не стоит неоправданно детализировать принимаемые стандарты и правила. Они должны учитывать возможность индивиду­ализации деятельности членов СРО при выполнении минимально необходимых требо­ваний исходя из уровня развития отношений по управлению МКД. Стандарты и правил не должны мешать развитию инициатив управляющих организаций в новых усло­виях.

Необоснованное ограничение возмож­ности вступления в члены СРО путем уста­новления в стандартах и правилах деятель­ности управляющих организаций неоправ­данно высоких или низких требований может дискредитировать идею создания саморегу­лируемых организаций в связи с высокой вероятностью сговора между ее участни­ками. Преднамеренное допущение крена в принимаемых стандартах и правилах, ко­торые учитывают материальные и техниче­ские возможности только части членов СРО и явно не учитывают отсутствие таких воз­можностей у других ее членов, может стать причиной возникновения конфликта интере­сов. Такому крену, в частности, может способствовать членство в СРО большого числа так называемых организаций прикрытия, которые позволят заинтересованным лицам (учредителям существенной части управляю­щих организаций — членов конкретной СРО) установить контроль за ее действиями. Нель­зя допускать, чтобы СРО становилась ин­струментом внутренней конкурентной борь­бы. Для исключения таких ситуаций целе­сообразно установить ограничения на вступление в конкретную СРО управляю­щей организации, учрежденной или руко­водимой лицами, которые учредили уп­равляющую организацию или руководят организацией, уже являющейся членом этой СРО (на основании п. 1 ч. 1 ст. 6 Федерально­го закона № 315-ФЗ).

Ужесточение устана­вливаемых стандартов и правил саморегулиру­емой предприниматель­ской деятельности рационально осуществлять эво­люционным поэтапным путем без «забегания впе­ред». Стандарты и прави­ла СРО должны учиты­вать тенденции и региональные особенности развития рынка, опыт саморегулирования и складывающиеся потребности собственни­ков помещений по повышению качества управления МКД. Целесообразно периоди­чески (возможно, не реже одного раза в 3–­5 лет) переоценивать и совершенствовать принятые СРО стандарты и правила.

Применение одобренных СРО форм за­ключаемых договоров управления, обнаро­дование отчетности, формализация пред­ложений управляющих организаций — чле­нов СРО собственникам, ТСЖ и кооперати­вам по перечню работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, вклю­чая деятельность по энергосбережению, должны быть исключительно доброволь­ными и предлагаться в форме не правил, а рекомендаций. На данном этапе становления рынка управления МКД укоренив­шееся в предшествующие годы администри­рование не должно заменяться саморегули­рованием, подавляющим любую индивидуа­лизацию.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техни­ческом регулировании» стандарты СРО могут разрабатываться и утверждаться ими самостоятельно исходя из необходи­мости применения этих стандартов для целей, указанных в ст. 11 указанного Фе­дерального закона, для совершенствова­ния качества выполнения работ, оказания услуг.

» Согласно положениям ст. 4 Федерального закона № 315-ФЗ стандарты и правила СРО должны соответствовать федеральным законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам. Стандартами и правилами СРО могут устанавливаться дополнительные требования к деятельности по управлению МКД.

Разрабатываемые и утверждаемые при саморегулировании деятельности управляющих организаций стандарты СРО — это до­кумент, в котором с целью добровольного многократного использования в соответ­ствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, в частности, устанавливаются требования:

  • к оказанию услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, которые ока­зывают влияние на повышение уровня безопасности многоквартирных домов, уровня экологической безопасности про­живания граждан;
  • результатам (качеству) указанных услуг и работ, дополнительные к требованиям, установленным техническими регламен­тами;
  • рациональному использованию в МКД коммунальных ресурсов (электрической и тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа), повышению энергоэффек­тивности, дополнительные к требовани­ям, установленным законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности;
  • раскрытию информации о деятельности членов СРО, сопоставимости экономико-статистических данных о деятельности членов СРО по управлению МКД, про­ведению анализа характеристик и добро­вольному подтверждению соответствия работ и услуг, выполняемых членами СРО;
  • системе классификации и кодирования технико-экономической и социальной информации, системе каталогизации вы­полняемых членами СРО работ и услуг;
  • системе обеспечения качества выпол­няемых членами СРО работ и услуг;
  • системе контроля за выполнением чле­нами СРО работ и услуг.
» Стандарты СРО могут содержать требования к терминологии, применяемой в деятельности управляющих организаций.

Правила саморегулирования, разрабаты­ваемые и утверждаемые при саморегулировании деятельности управляющих организа­ций, — это документ, устанавливающий тре­бования к предпринимательской деятельно­сти членов СРО, за исключением требований, установленных законодательством Россий­ской Федерации о техническом регулирова­нии, устанавливаемых в стандартах СРО.

К правилам саморегулирования, в част­ности, могут относиться правила:

  • контроля за выполнением членами СРО услуг и работ по управлению, содержа­ние и ремонт общего имущества в МКД;
  • организации взаимоотношений членов СРО с собственниками помещений в МКД, включая правила:
    — предложения членами СРО услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
    — работы с жалобами и заявлениями собственников;
    — изучения потребностей собственни­ков в услугах и работах по управле­нию, содержанию и ремонту общего имущества;
    — изучения отзывов собственников о качестве выполнения обязанностей члена СРО по договору управления;
    — составления и представления члена­ми СРО собственникам отчета о вы­полнении договора управления за предыдущий год;
  • страхования ответственности членов СРО;
  • урегулирования в рамках СРО споров между членами СРО и между ними и иными лицами (управляющими, подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями);
  • деловой этики взаи­моотношений членов СРО с управляющи­ми организациями и собственниками по­мещений в МКД.

Контроль СРО

» Законопроектом не предусмотрено какое-либо уменьшение функций органов государственного контроля и надзора.

Федеральный закон № 315-ФЗ основан на том, что СРО должно самостоятельно следить за добросовестностью своих членов в целях улучшения качества деятельности участников рынка. Благодаря этому государ­ство получает возможность ослабить кон­троль со своей стороны и уменьшить став­шим избыточным и неоправданным регули­рование соответствующих рыночных отношений. Следует обратить внимание на то, что ситуация с саморегулированием в сфере управления МКД достаточно сильно отлича­ется, например, от ситуации в сфере строи­тельства и в смежных видах деятельности. Там много лет существовал специфиче­ский рынок, и саморегулирование заменило систему лицензирования. Но саморегулирование в сфере управления МКД действует в условиях функционирования в не­изменном виде системы государственного контро­ля: это государственные жилищные инспек­ции регионов (ГЖИ), органы Роспотребнадзора и Ростехнадзора.

В Законопроекте не учтено, что Консти­туционный Суд РФ в постановлении от 19.12.2005 № 12-П «По делу о проверке кон­ституционности абзаца восьмого пункта 1 статьи 20 Федерального закона „О несостоя­тельности (банкротстве)” в связи с жалобой гражданина А.Г. Меженцева» указал следую­щее: «.. .лицензирование как форма государ­ственного регулирования деятельности ар­битражных управляющих заменена на иной, альтернативный механизм обеспечения стан­дартов профессиональной деятельности, предполагающий обязательность их член­ства в одной из саморегулируемых органи­заций арбитражных управляющих. В такой замене проявляется конституционный прин­цип соразмерности в правовом регулирова­нии экономической деятельности».

Конституционный Суд РФ допускает уста­новление федеральным законодательством обязательности членства в СРО не всегда, а только в случае соблюдения конституцион­ного принципа соразмерности в правовом регулировании экономической деятельности. Эта соразмерность, например, заключается в замене лицензирования как формы разрешения законом осуществления определен­ной деятельности обязательностью членства в СРО.

Надо признать, что сложившаяся к на­стоящему времени система регулирования рынка управления МКД, закрепляющая до­статочно широкие регулятивные и контроль­ные полномочия за государством, не являет­ся идеальной и не исключает присутствия на рынке недобросовестных и некомпетентных управляющих организаций. Но согласно за­конопроекту № 395919-5 СРО управляющих организаций не принимает на себя каких-либо контрольно-надзорных функций, вы­полняемых в настоящий момент государ­ственными органами. Не происходит это и по другому законопроекту (№ 397396-5), но он не вводит обязательность членства управ­ляющих организаций в СРО. Саморегули­руемая организация должна осуществлять контроль за деятельностью своих членов, соблюдением требований федерального за­конодательства, регулирующего деятель­ность управляющих организаций, и приме­нять в отношении своих членов меры дис­циплинарного воздействия, предусмотрен­ные внутренними документами СРО. Это должно приводить к постепенному эволюци­онному снижению интенсивности государ­ственного контроля за рынком и повышению его эффективности, а также к созданию предпосылок к вытеснению в будущем госу­дарства из области регулирования коммер­ческих отношений в сфере управления МКД и передаче СРО контрольных полномочий, выполняемых в настоящее время государ­ственными органами.

Выводы. В условиях зарождения рынка управления МКД, начала деятельности СРО на основании добровольного членства, когда еще неясно, какие будут приняты стандарты и правила различных СРО и на­сколько эффективно будет осуществляться воздействие СРО на своих членов, поста­новка вопроса об упразднении госкон­троля и введении обязательного членства управляющих организаций в СРО пред­ставляется непродуманной и преждевременной. В условиях обязательности член­ства в СРО может быть осуществлен пере­дел рынка управления МКД путем исключе­ния из СРО одного или нескольких членов объединения.

К недостаткам Законопроекта следует отнести:

  • игнорирование мировой практики пере­дачи СРО функций государственного контроля;
  • ориентирование на усиление в закамуф­лированной форме администрирова­ния в сфере управления МКД и умень­шение самостоятельности собствен­ников помещений при принятии реше­ний в отношении общего имущества в МКД и ответственности за такие ре­шения;
  • отсутствие четкой координации с пред­метом и положениями Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О тех­ническом регулировании» и Жилищным кодексом РФ;
  • ожидаемое приостановление развития рыночных отношений в сфере управле­ния МКД, создание препятствий для участия в управлении МКД индивидуаль­ных предпринимателей, малых и средних предприятий;
  • ожидаемое уменьшение доли МКД, в которых реализуется способ управ­ления управляющей организацией, поскольку часть таких организаций прекратит предлагать себя в качестве управляющих и будет позиционировать­ся как простые подрядчики при непо­средственном управлении.

Эффективному управлению многоквар­тирными домами в настоящее время мешает не отсутствие обязательного членства в СРО, а отсутствие условий для реальной конку­ренции между управляющими организация­ми. А реальной конкуренции зачастую меша­ют стереотипы прошлых подходов админи­стративного руководства сферой управления МКД со стороны органов местного само­управления и органов государственной власти субъектов РФ. Государству необходимо избавляться от «подретушированного» адми­нистрирования, в т. ч. в виде введения обя­зательного членства в СРО.

Разработка и принятие СРО управляю­щих организаций своих, выстраданных в конкурентной борьбе корпоративных пра­вил и стандартов, осуществление контроля за соблюдением членами СРО требований законодательства и принятых в СРО правил и стандартов должно стать одним из важней­ших инструментов проведения реформы ЖКХ. Добровольное членство в СРО должно не допустить на рынок недобросовестных управляющих, которые будут отсеиваться путем выбора собственниками помещений более ответственных и эффективных управ­ляющих организаций, являющихся членами СРО, и доказать преимущества перед не­организованными управляющими (не являю­щимися членами СРО).

Автор: Гордеев Д.П., ведущий юрисконсульт
направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

Источник: ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера Часть I. №9, 2010 г.


///
Версия для печати: Скачать, PDF 0,9 МБ.

+ 
Al-7, 11.10.2010, 7041
Метки: Институт экономики города, СРО, Гордеев
Читайте также:
 
Комментарии: (3)
1. Al-7 (Al-7)   [29.11.2010, 19:55] 
На сегодняшний день все три упоминавшихся в статье законопроекта сняты с рассмотрения Государственной Думой.

И рассматривается новый законопроект (№435903-5), внесённый следующими депутатами Государственной Думы: В.А. Пехтин, А.Б. Чиркин, К.Б. Шипунов, М.Л. Шаккум, В.С. Плескачевский, В.К. Марков, В.С. Тимченко, Е.И. Богомольный, В.Д. Друсинов.

Раздел IX, обозначенный как «Саморегулирование в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами», авторы предлагают ввести в действие с 1 января 2013 года.

Из законопроекта:

    Статья 167. Саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами
    [Проект]
    1. Управление многоквартирным домом осуществляется собственниками непосредственно, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом либо привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами (далее – управляющая организация).

    Статья 171 часть 3.
    [Проект]
    Лицу, прекратившему членство в саморегулируемой организации, не возвращаются уплаченные вступительный взнос и членские взносы

    [...]
    и т.д.

2. Al-7 (Al-7)   [12.07.2011, 13:30] 
В итоге, 04.06.2011 г. был принят именно этот законопроект №435903-5, с изменениями (ссылка).
3. Иван Матвеевич   [20.04.2013, 11:46] 
Проблема недобросовестных СРО сейчас актуальна, как никогда. Смотрел интервью Ишина А. В., так там говорилось, что вообще СРО уже более, чем достаточно на территории Российской Федерации: 251 СРО на 83 региона. Необходимо установить такой порядок, чтобы хотя бы Съезд мог исключить из Ностроя недобросовестную организацию и чтобы она после этого автоматически была бы исключена из реестра Ростехнадзора. Все это должно быть четко прописано в законе и в уставе Ностроя. Чем четче закон, тем меньше злоупотреблений. Хотелось бы, чтобы государство услышало чаяния строителей: от этого всем будет лучше. Ведь строителям виднее, что нужно изменить в законодательстве, чтобы обеспечить и безопасность строительства и высокие темпы роста объемов строительства в России.

Добавить комментарий:
Имя:
Email:

знаков осталось
  |  10 минут
Что на картинке? (введите ответ числом)*:
Подписка:
Регистрация ускорит выдачу комментария, включит подписку на уведомления о новых комментариях и BB-коды.
Внутренний поиск по сайту
Поиск по сайту от Яндекса

Новое на сайте
главное:
справочник организаций:
статьи:
нормативные акты:
полезные материалы:
вопросы-ответы: