УР — Примерная форма договора управления многоквартирным домом и порядок передачи управления многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ
И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ПРИКАЗ
от 30.01.2008 г. №16

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПЕРЕДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ
ДОМОМ ПРИ СМЕНЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
ИЛИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРИМЕРНОЙ ФОРМЫ ДОГОВОРА
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

В целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирных домах, организациям, управляющим такими домами, в том числе юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы, индивидуальным предпринимателям, товариществам собственников жилья, жилищным и иным специализированным потребительским кооперативам приказываю:

1. Утвердить прилагаемые:

Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене способа управления многоквартирным домом или управляющей организации;

примерную форму договора управления многоквартирным домом.

2. Рекомендовать управляющим организациям любой организационно-правовой формы при заключении договора управления многоквартирным домом исходить из следующих принципов:

2.1. Целью управления многоквартирным домом управляющей организацией является выполнение за плату в течение согласованного срока работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома и предоставлению коммунальных услуг по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива;

2.2. Размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома определяется исходя из конкретного перечня предоставляемых услуг, необходимых для поддержания надлежащего состояния такого имущества;

2.3. В случае если собственники на своем общем собрании выбрали управляющую организацию, но не утвердили предложенный ею проект договора управления, считается, что собственники не реализовали выбранный способ управления до тех пор, пока разногласия в проекте договора не будут урегулированы и собственники не примут решения об утверждении согласованного проекта договора;

2.4. Управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив) не несет ответственности по обязательствам другой управляющей организации (товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).

3. Рекомендовать инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при подготовке проведения общего собрания по выбору способа управления и/или управляющей организации:

3.1. Сделать запрос управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, об имеющихся в ее распоряжении технико-экономических показателях многоквартирного дома: общая площадь жилых и нежилых помещений в данном доме, количество помещений и т.п.;

3.2. Сделать запрос в администрацию муниципального образования об имеющихся в ее распоряжении сведениях о наличии в доме муниципальных помещений: номера квартир, площадь помещений (жилых и нежилых), находящихся в муниципальной собственности, количество нанимателей и арендаторов и т.п.;

3.3. В случае необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома включить в повестку общего собрания следующие вопросы:

включение дома в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта жилищного фонда;

вид, объем и примерная стоимость работ, проводимых при капитальном ремонте многоквартирного дома;

определение размера платы за капитальный ремонт, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме;

3.4. При проведении голосования по выбору способа управления в заочной форме предпринимать меры по недопущению фальсификации результатов голосования, а именно:

избирать членов счетной комиссии из состава собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если в доме имеются неприватизированные квартиры, в качестве одного из таких собственников может выступать представитель администрации муниципального образования);

осуществлять сбор листов голосований в опечатанную урну для голосований;

в уведомлении о проведении общего собрания определить место и время вскрытия урны для голосований и предоставить возможность наблюдения за процедурой вскрытия урны и подсчета голосов любому собственнику помещения в многоквартирном доме;

пригласить представителей прежней и вновь избираемой управляющих организаций в качестве наблюдателей за процедурой вскрытия урны для голосований и подсчетом голосов;

вести аудиозапись процедуры вскрытия урны для голосований и подсчета голосов;

3.5. В протоколе общего собрания отразить:

дату и место проведения общего собрания (дату и место подсчета голосов собственников на основании листов голосований в случае проведения заочного голосования);

фамилию, имя и отчество председателя и секретаря общего собрания с указанием их адресов и контактных телефонов (в случае заочного голосования - всех членов счетной комиссии с указанием их адресов и контактных телефонов, а также лиц, присутствовавших при подсчете голосов);

информацию о том, каким образом осуществляется подсчет голосов (например, 1 кв. м общей площади помещения = 1 голосу);

информацию о том, имеется ли кворум для решения вопросов повестки общего собрания (указать общую площадь всех помещений многоквартирного дома и площадь помещений, собственники которых приняли участие в общем собрании, а также процентное соотношение);

результаты голосования по каждому вопросу повестки общего собрания (указать количество голосов и процентное соотношение по каждому вопросу) и формулировку принятого по данному вопросу решения;

3.6. Протокол общего собрания должен быть подписан председателем и секретарем собрания (при проведении заочного голосования - всеми членами счетной комиссии).

4. Рекомендовать администрациям муниципальных образований, управляющим организациям, собственникам помещений в многоквартирных домах:

при проведении общих собраний собственников, смене способа управления, смене управляющей организации, заключении договора управления руководствоваться настоящим приказом;

по согласованию с собственниками помещений привести ранее заключенные договоры управления в соответствие с настоящим приказом;

предоставлять инициаторам проведения общего собрания по их запросам имеющиеся в распоряжении сведения в срок не более 10 рабочих дней.

Министр
А.Г.ХОДЫРЕВ

1. Настоящий Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене способа управления многоквартирным домом или управляющей организации (далее - Порядок) разработан в целях реализации раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и предусматривает обеспечение единообразного подхода к организации системы передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, от одной управляющей организации другой управляющей организации, собственникам помещений многоквартирного дома, выбравшим способ непосредственного управления, а также товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - жилищное объединение).

2. Для совершения действий, предусмотренных настоящим Порядком, устанавливаются следующие сроки:

2.1. Уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо (или лица), инициатор(ы) проведения общего собрания или выбранное правление жилищного объединения уведомляет о принятом решении администрацию муниципального образования (далее - Администрация МО) и управляющую организацию, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации:

при наличии договора управления с управляющей организацией, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, - в срок, предусмотренный договором управления;

при отсутствии договора управления с управляющей организацией, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, - не позднее чем за 2 месяца до момента, когда организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязана приступить к управлению многоквартирным домом, или в сроки, определенные общим собранием собственников.

2.2. Администрация МО осуществляет проверку документов о принятом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решении о способе управления таким домом или выборе управляющей организации в течение пяти рабочих дней со дня получения документов.

2.3. Уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо (или лица), инициатор(ы) проведения общего собрания или выбранное правление жилищного объединения после получения уведомления Администрации МО об обнаруженных недостатках (несоответствиях, нарушениях) в представленных документах в течение недели с момента получения указанного уведомления устраняют выявленные недостатки (несоответствия, нарушения) или отзывают уведомление о принятом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решении о выборе способа управления таким домом или выборе управляющей организации.

2.4. Управляющая организация, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, осуществляет передачу технической документации:

за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом или даты, которая установлена решением собрания собственников в качестве даты вступления в управление нового способа управления или управляющей организации;

в случае, если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока) - за тридцать дней до дня возникновения обязанности управлять многоквартирным домом у вновь избранной управляющей организации, жилищного объединения или собственников помещений.

3. При принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об ином способе управления таким домом или выборе управляющей организации, отличной от ранее управлявшей домом организации, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо, инициатор(ы) проведения общего собрания или выбранное правление жилищного объединения направляют (заказным письмом с уведомлением о вручении или личной доставкой с регистрацией письма в установленном порядке) в Администрацию МО уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (членов жилищного объединения) решении о выборе иного способа управления многоквартирным домом или иной управляющей организации и определенной решением общего собрания дате передачи управления домом (далее - уведомление собственников).

4. К уведомлению собственников прилагаются:

4.1. Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления и в случае выбора способа управления управляющей организацией - о выборе управляющей организации;

4.2. Копия договора управления многоквартирным домом, утвержденного на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и заключенного хотя бы одним собственником помещений многоквартирного дома или органом управления жилищного объединения;

4.3. Копия свидетельства о государственной регистрации лица, избранного для управления;

4.4. Копия устава жилищного объединения (при его создании) или лица, избранного для управления (если таковое имеется);

4.5. Иные документы, подтверждающие направление уведомления с необходимыми документами вновь избранной управляющей организации и управляющей организации, осуществлявшей управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации.

5. Любой собственник помещения, в том числе Администрация МО, вправе ознакомиться со следующими документами:

5.1. Листами голосования каждого собственника, принявшего решение о выборе способа управления и иной управляющей организации;

5.2. Документами, подтверждающими направление (вручение) уведомлений о проведении собрания о выборе способа управления.

6. Уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо, инициатор(ы) проведения общего собрания или выбранное правление жилищного объединения направляет уведомление собственников с приложением копии протокола решения общего собрания и копии заключенного договора управления (или иного договора, касающегося управления домом) без других указанных выше документов в управляющую организацию, осуществлявшую управление многоквартирным домом до смены способа управления, которая вправе обратиться к указанным собственникам с целью уточнения результатов голосования.

7. Администрация МО:

7.1. В случае обнаружения недостатков (несоответствий, нарушений) в проверяемых документах в течение 5 рабочих дней со дня начала проверки уведомляет уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо, инициатора(ов) проведения общего собрания или выбранное правление жилищного объединения о необходимости их устранения;

7.2. Направляет управляющей организации, осуществлявшей управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, в течение 10 рабочих дней со дня получения документов (или 5 дней со дня устранения замечаний) уведомление о соответствии представленных документов требованиям законодательства;

7.3. В случае обнаружения неустранимых нарушений направляет извещение вновь избранной управляющей организации о причинах отказа в направлении управляющей организации, осуществлявшей управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, уведомления о соответствии представленных документов требованиям законодательства;

7.4. Учитывает решение собственников многоквартирного дома о выборе способа управления домом или управляющей организации, а также исключает многоквартирный дом, по которому представлены сведения о выборе способа управления, из списков лотов конкурса по отбору управляющих организаций;

7.5. Осуществляет контроль за передачей технической и иной, связанной с управлением многоквартирным домом, документации от управляющей организации, ранее осуществлявшей управление многоквартирным домом, вновь избранной управляющей организации, жилищному объединению, собственникам помещений многоквартирного дома при выборе общим собранием непосредственного управления многоквартирным домом;

7.6. Обеспечивает заключение представленных управляющей организацией, жилищным объединением договоров управления или договоров на предоставление коммунальных услуг при выборе общим собранием непосредственного управления многоквартирным домом со стороны собственника - муниципального образования;

7.7. Направляет информацию о выбранном собственниками помещений в данном многоквартирном доме способе управления или выбранной управляющей организации нанимателям, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях, и арендаторам нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, расположенных в данном доме, а также органам социальной защиты, органам по предоставлению субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, органам статистики и другим заинтересованным организациям.

8. Управляющая организация (жилищное объединение), осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, после получения уведомления собственников и уведомления Администрации МО о соответствии документов, представленных собственниками помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства (или решения суда, признавшего решение собственников соответствующим законодательству):

8.1. Определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации;

8.2. Проводит проверку наличия технической и иной документации для подготовки к передаче в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491;

8.3. В срок, не позднее предусмотренного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, осуществляет передачу технической документации по акту приема-передачи, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации;

8.4. Направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления об изменении стороны в договоре в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации или жилищному объединению;

8.5. Направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников;

8.6. Составляет гарантийные письма - обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом;

8.7. Передает поквартирные карточки регистрационного учета граждан по месту жительства в отделения миграционной службы;

8.8. Блокирует персональные данные по всем лицевым счетам многоквартирного дома с момента передачи управления другой управляющей организации (жилищному объединению, правомочному представителю собственников) до истечения трехлетнего срока после полного погашения задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг всеми собственниками и нанимателями жилых помещений в таком доме. По истечении этого срока, в случае отсутствия взаимных претензий со стороны собственников, персональные данные подлежат уничтожению в соответствии с Федеральным законом от 27.07.06 N 152-ФЗ "О персональных данных".

9. Выбранная для управления многоквартирным домом организация (жилищное объединение, уполномоченный представитель собственников при непосредственном способе управления) при принятии в управление общего имущества многоквартирного дома выходит с предложением к управляющей организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, с предложением о составлении акта состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (приложение 1) и со своей стороны обеспечивает реализацию этого процесса. Данный акт согласовывается с уполномоченным представителем собственников. Для муниципальных учреждений и муниципальных унитарных предприятий принятие указанного предложения о составлении двустороннего акта является обязательным. При отказе управляющей организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, выбранная для управления многоквартирным домом организация (жилищное объединение) составляет акт состояния общего имущества многоквартирного дома с участием представителей собственников помещений многоквартирного дома.

10. Выбранная для управления многоквартирным домом организация (жилищное объединение):

10.1. Заключает с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор управления или иной договор в соответствии с действующим законодательством;

10.2. Открывает на каждое помещение в многоквартирном доме финансово-лицевой счет;

10.3. Осуществляет ежемесячный контроль оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги;

10.4. Назначает лиц, ответственных за прием от управляющей организации, осуществлявшей управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, технической и иной документации. Если выбранный способ управления - жилищное объединение, документацию принимают члены правления и ревизионной комиссии (или ревизор) жилищного объединения;

10.5. Направляет в ресурсоснабжающие, ремонтно-аварийные, лифтовые и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг, рекомендуемый перечень которых указан в приложении 2. При выборе общим собранием собственников многоквартирного дома способа непосредственного управления данные действия осуществляет уполномоченное общим собранием лицо;

10.6. Ведет учет всех доходов и расходов по многоквартирному дому с момента начала действия договора управления;

10.7. Направляет в орган по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг следующие сведения: полное наименование и адрес организации, наименование объекта управления (адрес многоквартирного дома), дату, начиная с которой осуществляется управление данным многоквартирным домом;

10.8. Заключает договор с органами социальной защиты населения по компенсации своих затрат на предоставление льгот на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

10.9. Заключает договор по информационному взаимодействию с органами по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, органами социальной защиты населения;

10.10. Заключает договор об информационном обмене с Администрацией МО, в соответствии с которым управляющая организация (жилищное объединение) будет предоставлять Администрации МО необходимую отчетность, а Администрация МО обеспечит нормативную документацию по вопросам ЖКХ.

11. При непосредственном управлении собственники (уполномоченный собственников) от своего имени в течение 30 дней с момента принятия решения о выборе способа управления направляют в ресурсоснабжающие, ремонтно-аварийные, лифтовые и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг, рекомендуемый перечень которых указан в приложении 2.

12. Управляющая организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, передает согласно акту приема-передачи вновь избранной управляющей организации (жилищному объединению, правомочному представителю собственников) следующую имеющуюся в наличии техническую и иную документацию (информацию, необходимую для управления):

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая копию технического паспорта и акта состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (приложение 1);

акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе:

акт поверки водосчетчика (при его наличии);

акт поверки прибора учета тепловой энергии (при его наличии);

акт поверки коллективных приборов учета электроэнергии;

акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей;

акт разграничения балансовой принадлежности сетей отопления и горячего водоснабжения;

проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

по запросу вновь избранной управляющей организации (жилищного объединения) или уполномоченных собственников помещений в многоквартирном доме - информацию по имеющейся поквартирной задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, не раскрывая персональных данных собственников и нанимателей, проживающих в указанных помещениях.

13. Сторона, принявшая в управление многоквартирный дом, обязана:

обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, за счет взимаемой с собственников и нанимателей платы, а также иных доходов, полученных в результате управления многоквартирным домом;

обеспечить сохранность документации, связанной с управлением многоквартирным домом, и своевременное внесение в документацию соответствующих изменений;

в случае смены способа управления или выбора иной управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации (товариществу собственников жилья, иному потребительскому кооперативу, полномочному представителю собственников) полученную и вновь созданную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, за исключением персональных данных, в соответствии с настоящим Порядком.