Реформа ЖКХ в России: последствия изменения схемы управления и эксплуатации домов
1. Немного об управлении вообще
Любое управление состоит из трех этапов: 1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей его среде, 2) анализ собранной информации и выработка управленческого решения, 3) воздействие на объект управления.
Управление может быть неэффективным, если управляемый объект не достигает цели вообще, низкоэффективным – когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени, эффективным (оптимальным) – когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах управление становится одним из важнейших факторов.
Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как социально-экономических систем, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только жилой дом в целом, но никак не отдельная квартира (как это принято считать в России и как это назначил новый Жилищный Кодекс РФ). Квартира может существовать только в составе дома (общие стены, крыша, инженерные системы), но не изолированно.
Цель управления жилым домом – обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при минимальной оплате. Каждый многоквартирный дом должен управляться как единое целое, «поквартирное управление» абсолютно неэффективно.
Из теории управления известно, что в социально-экономических системах существуют два вида управления – внешнее и внутреннее. Управление называется внутренним (или самоуправлением), если орган управления является элементом управляемой системы, и внешним, если он является внешним по отношению к системе элементом. Так как элемент системы имеет цели, в основном совпадающие с целями самой системы, то внутреннее управление всегда более эффективно, чем внешнее, которое осуществляется в интересах внешнего управляющего, цели которого вовсе не обязаны совпадать с целями управляемой системы.
Этот тезис подтверждается на практике: большинство социально-экономических систем управляется внутренним образом. Например, семья управляется главой семьи или совместно ее членами, акционерное общество – правлением, состоящим из акционеров, страна – правительством, состоящим из граждан этой страны. Случаи внешнего управления редки: конкурсное управление при банкротстве фирмы (в этом случае внешний управляющий преследует цель сохранения активов фирмы для расчетов с кредиторами, что очевидно не совпадает с интересами фирмы).
В управлении многоквартирным домом используются оба вида управления, но значительно преобладает – внешнее неэффективное управление (УК, ДЕЗ, ДЭЗ, ООО). Частный односемейный дом и частный доходный дом управляются внутренним образом. Муниципальные арендные дома (которые повсеместно существовали в СССР) имеют внешнее управление. Среди кондоминиумов встречается как внутреннее (ТСЖ), так и внешнее (управляющая компания, созданная застройщиком) управление.
Управляет системой (объектом) орган управления, который состоит из субъекта управления и исполнительного механизма. Субъект управления – важнейший составной элемент органа управления, это человек (или группа лиц), принимающий окончательные решения по управлению системой. Если нет субъекта управления, то нет управления вообще. Субъектом управления объектом всегда является его собственник, владелец, он формирует цели управления, он больше всего заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта.
2. Откуда растут ноги управляющих компаний?
В настоящее время в России городская администрация и сомнительный бизнес объединились и активно внедряют схему управления: УК – МКД (многоквартирный дом). При такой схеме объектом (в частности – домом) управляет только управляющая компания, т.е. субъектом управления становится только УК без собственников.
Это тяжелая принципиальная ошибка, приводящая на практике к многочисленным негативным последствиям (все указанные вопросы с №47 по №54 из этой области).
Правильной является схема, когда домом управляет владелец, а управляющая компания – всего лишь посредник, команда наемных работников, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать управленцев, иначе они начинают активно действовать уже не в его интересах, а в своих. Правильное место управляющей компании – между хозяином (собственником) и домом, т.е. схема управления должна быть такой: Владелец – УК – МКД.
В правильной жилищной системе каждый многоквартирный дом имеет владельца, который и является субъектом управления, Субъектом управления частным доходным домом является домовладелец, муниципальным арендным домом – орган местной власти, кондоминиумом - либо ТСЖ, либо управляющая команда от застройщика.
С управляющим (или управляющей компанией) владелец заключает договор на предоставление услуг управления домом, его эксплуатацией и санитарным содержанием. По аналогии со строительством УК в этом случае выполняет функцию генподрядчика и имеет возможность набирать по отдельным договорам субподрядчиков для исполнения ими локальных задач (санитарной уборки дома, технического обслуживания машин и механизмов, доставки коммунального ресурса и многого другого). Если управляющий (или УК) работают плохо, воруют, владелец договор расторгает и подыскивает нового управляющего.
Первый вариант – непосредственное (самостоятельное) управление – применяется в частных доходных домах и кондоминиумах с небольшим числом квартир (10–20). Второй вариант – через управляющего (физическое лицо) – применяется в частных доходных домах и кондоминиумах со средним числом квартир (20–60). Третий вариант – через управляющую компанию (юридическое лицо) – в многоквартирном доме с большим количеством квартир или группе домов.
Для многоквартирного дома коллективной формы собственности с большим числом квартир наиболее эффективной схемой управления будет третий вариант, т.е.: ТСЖ – УК – МКД, потому что управление большим многоквартирным домом является специфической профессиональной деятельностью, требует специальных знаний и технологий, чего нет у обычных жильцов, составляющих правление ТСЖ.
Кроме того надо знать и помнить, что большинство многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в 1960-80 годах в условиях строгой экономии строительных материалов и расточительства энергоресурсов, представляют собой очень сложные для управления объекты из-за своего изношенного физического состояния. Эти объекты управления уязвимы, капризны, энергорасточительны, взаимозависимы и излишне централизованы с пунктами коммунальной генерации, к тому же они доведены до приличного износа из-за несоблюдения сроков текущего и капитального ремонтов.
Здесь необходимо подчеркнуть и еще одно важное обстоятельство. До введения в действие нового Жилищного Кодекса РФ российские многоквартирные дома управлялись органом местной власти через муниципальную управляющую компанию – ДЭЗ, РЭУ или ДЕЗ. При таком внешнем управлении его эффективность была низкой (все мы знаем на собственном опыте), но хозяйственно - финансовую деятельность своих чад жестко и постоянно контролировало государство. «Липовых» и «хищных» УК быть не могло.
До 1 марта 2006 года – введения в действие ЖК РФ – во всех многоквартирных домах жильцы должны на общих собраниях выбрать себе управляющую компанию (УК) или начать управлять самостоятельно (непосредственно или создав ТСЖ). В противном случае местная власть принудительно назначит дому управляющую компанию, обойдясь без собственников, т.е. применит свой крупнокалиберный административный ресурс.
Но жители оказались к такому жесткому требованию не готовы. Вероятно, потому, что они за десятилетия советской власти надеялись на нее всецело, в том числе по защите своих жилищ. Такое развитие событий выявило не только серьезный законодательный просчет, заложенный в Жилищном Кодексе РФ, но и однозначно вывело итог: в России жители многоквартирных домов фактическими собственниками еще не стали!
Потому назначенные и оглашенные сроки широких преобразований с УК (решением Государственной Думы РФ) переносятся до 1 января 2008 года. Но и ко второй перенесенной дате большая часть населения находится в глубокой спячке: собственники закрепляются «де юре», но по-прежнему на практике не забирают власть в свои руки.
Уже приватизировано 80% квартир в многоквартирных домах России. Еженедельно повсюду проводятся общероссийские конференции и форумы по вопросам ЖКХ, подключены первые лица государства к разъяснению «текущего момента в жилищной сфере». В Государственной Думе РФ, Совете Федерации РФ, торгово-промышленной палате РФ, РСПП, Деловой России, ОПОРЕ России вырастают «как грибы» просвещенные специалисты-жилищники, мельтешащие на экранах телевизоров в качестве «экспертов глобальных перемен в ЖКХ».
Но число созданных жителями товариществ собственников жилья никак не хочет подниматься выше 5% от общего числа многоквартирных домов.
И тогда наиболее смекалистые администраторы форсируют события, загоняя в ТСЖ непослушное население - где обманом и фальсификацией, где обещаниями и пряниками. Мэр Москвы и его заместители разворачивают компанию по всеобщей ТСЖ –зации, за короткое время отчитавшись о создании в городе ТСЖ в четвертой части многоквартирных домов. За Москвой подтягиваются остальные крупные, средние и мелкие города страны. За ними семенят поселки и деревни, в которых анахронизмом среди живой природы высовываются полуразвалившиеся типовые многоэтажки, которые обязаны взять на управление жители.
Все это знакомо, напрашиваются параллели - всеобщая коллективизация сельского хозяйства в России в 20–30-х годах прошлого столетия. Но история нас не научила.
Сегодня в Москве создано более 12,5 тысяч ТСЖ (по имеющимся данным у В.С.). Но реально работает только 500 (4% от их количества). В остальных 12 000 (цифру надлежит уточнить после запросов в органы) товариществах работа не ведется, а лишь сдаются в налоговые инспекции «нулевые балансы» по упрощенной форме отчетности. В управах города даже содержится по 1-2 единицам «заштатников», чтобы поддерживать эти искусственно созданные администрацией, замороженные некоммерческие организации. Видимо, на них возлагаются какие - то крупные стратегические планы, если заместитель мэра П. Бирюков не рассекречивает их даже перед своим руководителем С. Собяниным, называя ему всего о 200 фиктивных товариществах в городе, которые он, кстати, обещал ликвидировать как собственный недосмотр еще в ноябре 2010 года.
Таким образом, проведенная массовая приватизация квартир в государственных домах без внятного объяснения жителям ее последствий, а также принудительные перемены в управлении этими домами посредством сфабрикованных ТСЖ практически означает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере.
Итог: сегодня в России лишь малая часть многоквартирных домов (около 10%) управляется удовлетворительно, управление остальными домами неэффективно.
3. Об эффективности видов городского жилья
В современных городах мира существуют четыре вида жилых домов: 1) частный односемейный дом, 2) частный доходный дом, 3) кондоминиум, кооператив, 4) муниципальный арендный дом.
В России в результате национализации многоквартирных домов (1918 г.), массового строительства государственных домов и последующей бесплатной приватизации квартир в них (1991-2011 г.г.) появился принципиально новый, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный, вид многоквартирного дома. Назовем его – 5) конгломерат.
Основные характерные признаки такого дома: 1) смешение форм собственности. Дом представляет собой соединение под одной крышей разнородных собственников и предпринимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели (муниципальные, неприватизированные квартиры), собственники нежилых помещений, арендаторы и субарендаторы нежилых помещений; 2) смешение социального состава жильцов дома. Среди собственников квартир существует сильная социальная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие, среди жильцов постоянно происходит социальное расслоение. Кроме того в одном доме живут и малоимущие (в муниципальных квартирах), разнородные наниматели, а также маргиналы, пьяницы, наркоманы и все, все.
Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самопроизводится. Практически все построенные после 1992 года и вновь строящиеся многоквартирные дома – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые строения продаются и сдаются в аренду сторонним физическим и юридическим лицам. Среди собственников квартир постоянно происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется, превращается в пьяниц. Опять готов новый конгломерат.
В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей, методов и экспертных оценок было проведено исследование социально-экономической эффективности этих 5 видов городского жилья. Оценка проводилась по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т.д. Результаты общей интегральной оценки социально-экономической эффективности каждого вида жилого дома оказались такой: 1) частный доходный дом – 8,50; 2) частный односемейный дом – 2,45; 3) кондоминиум, кооператив – 1,90; 4) муниципальный арендный дом – 1,15; 5) российский конгломерат – 1,00.
Таким образом, наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, а наименее эффективным – российский конгломерат.
Из результатов этого исследования вытекает, что сложившаяся в современной России структура жилья по формам собственности жилых домов является резко неэффективной. Пока не прекратим тиражирование конгломератов и не станем создавать системное жилье, как в развитых странах мира, улучшений в ЖКХ не будет.
Автор: Самошин Владимир Сергеевич. Биография, фото. Независимый эксперт по проблемам ЖКХ, один из инициаторов и бывший член Общественного совета Минрегиона РФ, эксперт общественного проекта «Российский Дом будущего», эксперт российского конкурса «Жилой дом 21 века», основатель и председатель ТСЖ с 2000 года, бывший руководитель московского управления по эксплуатации жилых зданий, практический организатор перевода в 1988-89 годах ЖКХ на самофинансирование, соавтор книг по теме жилищно – коммунального хозяйства в России: «Доступное жилье. Люди и национальный проект» 2006 г.С. Глазунов, В. Самошин «Жилищный вопрос в России» 2008 г. С. Глазунов, В. Самошин, «Создадим свой дом сами. Практич. пособие» 2008 г. В. Самошин, В. Егиазаров
10002
3.0 
