Сколько должны стоить услуги по управлению многоквартирным домом (МКД)?
ВОПРОС: Домом может управлять управляющая организация или ТСЖ. Какой размер затрат на управление домом (в проценте от стоимости жилищно-коммунальных услуг) является допустимым и обоснованным?
Деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно-коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг. Причем служба заказчика - это достаточно разветвленная структура, на низовой ступеньке которой находятся сотрудники, отвечающие за состояние конкретного жилого дома (домов) и контролирующие деятельность подрядчиков на нем, - домоуправы.
Что будет, если председатель ТСЖ обычного дома средней площадью в 5-6 тыс. кв.м. установит себе зарплату в 10 тысяч рублей в месяц?
Зарплата председателя + налоги на зарплату + оплата услуг специалистов (бухгалтер, юрист) + канцелярские расходы + расходы на компьютерную технику, информационные услуги - установка правовой базы Гарант или Консультант, как же без этого...+ "возмещение транспортных расходов" и т.д... В итоге расходы на содержание ТСЖ могут обходиться жителям дома в величину, доходящую до 20% от стоимости услуг по содержанию и ремонту жилья.
Это реальный ижевский пример. Когда я посчитал, я был поражён.
2.
Андрей Николаевич [10.06.2010 00:10]
[Материал]
В договоре управления МКД с УК затраты на управление согласованы в размере 40% от 100%сбора платежей в доме. Если фактический сбор за истекший период у УК составил 80% , то означает ли этот факт , что затраты на управление МКД(40%) должны браться от фактически собранных средств т.е.от 80% ? Есть ли по данному вопросу нормативные документы ?
С Уважением А.Н.
Ответ: Именно 40%? Не 4%? Если это так, то мне кажется, уже нет разницы, от чего считать — от 100% начислений или от фактической суммы сбора квартплаты... Именно таково наиболее распространенное, «общепринятое», название этих понятий: 100% начисление и Фактическая сумма сбора (поступлений). В данном же случае мы наблюдаем их смешение. Кто так писал, с какой целью... Нормативных документов по данному вопросу я не знаю. Могу посоветовать обратиться к базе знаний экономики и финансов. Ибо начисление платы — это экономика, а сбор (платежи) — это финансы.
"Андрею Николаевичу" Если ваша УК собирает деньги от фонда содержания жилья такую сумму-это не правомочно,если только собственники не приняли этот тариф на общем собрании, внимательно прочитайте свой договор на управление. 0,98 рублей только "за услуги управления" с метра общей площади дома ,что предусмотренно постановлением Админ.г.Ижевска. А если решать вопрос по оплате председателю ТСЖ, как решат жители, м это реально от содержания жилья фиксированная сумма! Не забудьте что в тариф по обслуживанию 13 с копейками включена и з/п бухгалтера и юриста и всего обслуживающего персонала.УК дерут больше за все! Например за услуги управления 5% со всего фонда-содержание плюс ком.услуги-круто!
PMI пишет 02.03.2010 г.: В соответствии с Приложением к распоряжению Администрации города Ижевска от 29.12.2009 г. №546
«Смета стоимости отдельных услуг или работ, учтенной в размере платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда на 2010 год» п.9 Плата за услуги по управлению многоквартирным домом составляет .... руб./м2 общей площади в месяц (с НДС). Чем руководствуется УК при начислении расходов на управление для собственников жилья?
Отвечаю: УК при начислении платы за содержание и ремонт жилого помещения (в состав которой, согласно Жилищному кодексу РФ, входят затраты на управление), обязана руководствоваться решением общего собрания собственников помещений дома. Которым должны быть определены размер платы (тариф) и перечень работ.
Гость пишет: ООО ИВЦ Ижевск," Ижевская управляющая компания" ввела в платежках графу "в том числе 5 %затраты на управление многоквартирным домом". т.е. они прибавляют к общей стоимости эти 5 %. правомерно ли это? и что это за управление, кроме того что они расчистили полдвора себе под место автомобилей ничего не делается. во дворе ничего не озеленяется,нет нормальной детской площадки. зато сама управляющая компания жирует в хорошо отремонтированном подвале дома 49 по ул. 30 лет Победы. В остальной части подвала этого же дома плавают фикалии, по всем подъездам периодически стоит жуткая вонь, в подвале вода!! И это нормально!
Москвичи жалуются на завышенные тарифы на коммуналку, плохое качество услуг и воровство «управдомов»
... — Самые распространенные жалобы — это завышенные тарифы на содержание и ремонт жилья, — рассказывает руководитель московского управления ФАС России Владимир Ефимов. — По закону стоимость обслуживания устанавливается на общем собрании жильцов. Однако на деле они вообще не проводятся. А собственники получают фантастические счета.
Управляющие компании обязаны с каждым собственником заключить договор, в котором прописаны все услуги и их стоимость. Но в большинстве случаев жители даже не знают, какая компания управляет их домом. А чтобы выяснить, на что тратятся их деньги, обывателям приходится переквалифицироваться в детективов.
Жильцы дома N 12, корп. 3 по улице Хачатуряна, обеспокоенные постоянным ростом тарифов, провели целую спецоперацию, чтобы добыть смету расходов своей управляющей компании «ТСЖ «Наш дом». И получили удивительные результаты. На благо многоэтажки, состоящей из чуть более 300 квартир, работали больше десяти клерков: председатель, главбух, кассир, кадровик, паспортист и т. д. На каждого дворника и сантехника приходилось по одному начальнику. В итоге расходы на зарплаты управленцев составили почти 71% от общей суммы на содержание дома.
— У них даже свой юрисконсульт имелся, — возмущается одна из активисток Ольга Субботина. — Зарплаты — по 30–80 тысяч, а техничке платили всего восемь. Штатное расписание и размер зарплат на собраниях членов ТСЖ не рассматривались. При этом денег на ремонт никогда не было.
Разгневанные жильцы заказали аудит тарифов за отопление. Оказалось, за три года в неизвестном направлении исчезло больше пяти миллионов рублей.
— Бухгалтерия начисляла нам коммунальные платежи по нормативам, установленным для домов, не оборудованных тепловыми счетчиками, — объясняет Субботина. — А с Мосводоканалом и МОЭК рассчитывалась исходя из показаний счетчиков. И это мы еще не разбирались с тарифами на холодную воду! ...
Вобщем понятно, что кто как хочет так и придумывает себе зарплату(старшие по дому) У нас вообще просто 100 руб с квартары независимо ни от площади ни от кол-ва человек. Кто-то платит кто-то нет никак не договоримся и не чем не обосновано(якобы большинство проголосовали "ЗА") Просто кому-то такая сумма плюс к кварплате не под силу. Вот и воюем. г. Ковров
Жанна пишет 17.12.2011 г.: Наша управляющая компания хочет выставлять отдельные счета за распечатку,и доставку квитанций и их расчет. так как они говорят что это совсем новая контора законно ли это или это опять обдираловка??
Отвечаю: Перечисленные Вами виды работ относятся к работам по управлению многоквартирным домом и должны оплачиваться из средств, утверждённых собственниками (или, в отдельных случаях, регулирующим органом) на услуги по управлению в составе платы за содержание и ремонт жилья. То есть, в рамках утверждённой части тарифа — услуги по управлению — это правомерно. Такие услуги, как «расчёт, распечатка, доставка квитанций» — не указаны в Жилищном кодексе как жилищно-коммунальные, поэтому начислять их дополнительно к жилищно-коммунальным услугам неправомерно.
цитата из ответов: "0,98 рублей только "за услуги управления" с метра общей площади дома ,что предусмотренно постановлением Админ.г.Ижевска" - ответ: господа, помилуйте, обратите внимание на статьи 30,36,153,154,156,158,161,162 Жилищного кодекса Российской Федерации, на Постановление Правительства Росс.Фед. от 13.08.2006 № 491. если кратко - то договор управления домом - консенсуальный договор возмездного оказания услуг и выполнения работ. интересна и, по-моему, соответствует праву позиция по письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации": цитата: "б) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса и частью 2 статьи 18 Федерального закона N 189-ФЗ объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями; в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер. г) жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (пункты 29 и 35 Правил содержания); д) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т.е. имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 Кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату; е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы; ж) необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Кодекса).
Ответ: [продолжение] В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении; 4) в отношении субъективной стороны правонарушения: Согласно пункту 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. При этом необходимо учитывать, что управляющая или подрядная организация не имеет возможности для соблюдения правил, за нарушение которых статьей 7.22 КоАП предусмотрена административная ответственность, если собственники помещений не заказали на возмездной основе услуги и работы, необходимые для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ." указанные в ответе "Источник: Приказ Госстроя РФ от 11.12.1997 г. №17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» " - извините, вообще чётко в наименовании указано - методические материалы. не обязательны они для граждан и их объединений (товариществ, собраний, ООО, ОАО и подобное). сомнительно, что приказ еще и в Минюсте России зарегистрирован (не знаю, не проверял). кроме этого ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ИЛИ ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПРИНИМАЮТ РЕШЕНИЕ О РАЗМЕРЕ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (общее собрание собственников помещений - кроме платы за наём помещения), но не о "структуре затрат" (по-народному). на этом основании всяческие вопросы о "процентах" платы на содержание упр.организации не решаются собранием непосредственно. действует принцип свободы договора - не нравится - выбирай другую упр.организацию, для этого есть все возможности в любое время. другое дело, что по Постанов.Правит-ва Росс.Фед. от 2010 года № 731 имеется Стандарт раскрытия информации организациями..., по которому финансовая деятельность (правда только в части управления домом, а не ВСЯ ЗАРПЛАТА РУКОВОДИТЕЛЯ, ведь бухгалтерия, юрист и руководитель обслуживают не один дом, они же могут оказывать и "платные услуги" типа установка ИНДИВИД.прибора учёта, ремонт смесителей, раковин и прочего ЛИЧНОГО ИМУЩЕСТВА ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ ПОМЕЩЕНИЕМ), планы, сроки, качество, тарифы, нормативы, объемы услуг ПОДЛЕЖИТ раскрытию на сайте, ОПРЕДЕЛЁННОМ ФЕДЕР.ОРГАНОМ ИСПОЛН.ВЛАСТИ -Минрегион России - сайт www.minregion.ru, в самом конце страницы сайта знак "раскрытие информации..." и замок открытый - выводит на сайт 731.nosoun.ru, по выбору упр.организации - публикуется на сайте упр.организации, сайте области (края, республики, авт.области или авт.округа, Москвы, Питера...), сайте муниц.образования... Печатная форма сведений - там, где нет сети Интернет. на стендах в офисе упр.организации - всегда обязательно. те же требования с марта 2012 года и к товариществам, которые не заключили договор управления домом с упр.организацией. не забываем, что ООО и подобные организации, применяющие УПРОЩЁННУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, в силу пункта 3 статьи 4 Фед.закона "О бухг.учёте" не ведут учёт. ведут лишь налоговые документы - книгу расходов и доходов, и то - только в части вида налогообложения "доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов". налоговые документы не являются бухгалтерскими документами в том перечне, который указан в действующем законе о бухг.учете, следовательно они не обязательны к публикации "с подписью и печатью". новый Федер.закон о бух.учёте от 2011 года вступит в силу с 01.01.2013 - вот там для всех обязательно,кроме индивид.предпринимателей, частной практики (адвокаты, нотариусы, аудиторы и проч.), иностр.подразделений и упрощенка для "Сколково".
Ольга пишет 23.07.2012 г.: Добрый день! Подскажите, размер затрат на услуги и работы, учетные в размере за содержание и ремонт общего имущества в 2011г. составляли 289 рублей в месяц. А в 2012г. данная плата стала 1036 рублей в месяц. имеют ли право управляющие компании на столько поднимать плату?
Отвечаю: Как должно быть: Согласно Жилищному кодексу РФ, размер платы за содержание и ремонт жилья при управлении управляющей организацией устанавливается собственниками на общем собрании. Собственники могут также установить структуру платы, перечень и периодичность работ и внести их в приложение к договору управления. Из этого следует, что требовать с УК соблюдения структуры платы можно только в случае, если она была предварительно установлена. В отношении же перечня и периодичности работ сейчас проще: даже если данные условия взаимоотношений сторон не прописаны в договоре, «все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме».
Вопросы нарушения условий договора управления рассматриваются Государственной жилищной инспекцией.
здравствуйте , начал войну со своим жеком, который не выполняет практически никаких своих обязанностей , по уборке парадной и вокруг дома понятно там всё прописано , а где почитать про то как расходуются деньги которые я плачу в квитанции , текущий ремонт капитальный ремонт и так далее , последние лет 6-7 никаких ремонтов не было
Деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно-коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг. Причем служба заказчика - это достаточно разветвленная структура, на низовой ступеньке которой находятся сотрудники, отвечающие за состояние конкретного жилого дома (домов) и контролирующие деятельность подрядчиков на нем, - домоуправы. Источник: Приказ Госстроя РФ от 11.12.1997 г. №17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»
)
82620, 
3.4 
