ВОПРОС: Обслуживающее наш дом ЖРП предлагает подписать документы для заключения договора на обслуживание дома нашим ЖРП в качестве управляющей компании. Посоветуйте, пожалуйста, чем это нам грозит? Какие выгоды, потери нас ждут?
Сергей Михайлович, 06.12.2007
Отредактировано:
ОТВЕТ:
Здравствуйте! Прежде всего, если некая организация намерена быть управляющей организацией, то и договор с ней должен быть — на управление (не на обслуживание).
1(-) Угрозы (риски): - новая управляющая организация (назовем ее УО) будет работать хуже старой (ГЖУ). Маловероятно, но возможно; - изменение формата и характера отношений. Если, имея отношения с ГЖУ, вы по сути имели дело со структурой городской Администрации (+ городская Дума), то, имея дело с другой управляющей организацией (кроме ГЖУ, ЖРП-8, ЖРП-19, СпДУ), вы, вероятнее всего, будете иметь дело с коммерческой организацией. Разница, очевидно, есть (плюсы и минусы того или иного — это уже отдельный вопрос); - возможно, УО потребуется некоторое время для «вхождения» в дела, что включает в себя приемку тех. документации на дом, установление взаимоотношений (заключение новых договоров) с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, решение вопроса по учету граждан («паспортный стол»). То есть при смене управляющей организации будет некоторый переходный период, в течение которого возможны задержки в решении текущих вопросов. 1(+) Возможности: - вы сами реализуете свое право выбора управляющей организации (в противном случае управляющая организация будет выбрана органами местного самоуправления по конкурсу без вашего участия); - появляется возможность «настроить» процесс управления домом по желанию собственников, путем корректировки условий договора управления (периодичность и качество услуг, их стоимость и т.д.). В случае с «новой» управляющей организацией сделать это должно быть проще.
2(+) Выгоды: - конкретные выгоды, которая должна получить каждая сторона, лучше оговорить заранее (включить в договор управления). Например, для собственников помещений «выгодой» может быть разработка и реализация УО плана мероприятий по улучшению технического состояния дома, проведению энергосберегающих мероприятий и т.д. Его можно оформить как приложение к договору. Конечно, УО будет делать это за счет самих собственников помещений, но результатом будет повышение уровня комфорта проживания и, возможно, снижение эксплуатационных затрат. 2(-) Потери (издержки): - возможное увеличение платы за управление домом. Нужно учитывать, что обычно, чем меньше домов находится в управлении управляющей организации (а это может быть и один-два дома), тем больше будет плата за услуги по управлению данными домами в расчете на квадратный метр общей площади (хотя такое увеличение платы может быть скомпенсировано более качественной работой организации). Для сравнения, сейчас норматив затрат на содержание ГЖУ составляет 5% от стоимости жилищно-коммунальных услуг (за исключением электроэнергии и газа, оплачиваемых гражданами напрямую поставщикам данных услуг). Рекомендации Госстроя РФ десятилетней давности (приказ от 11.12.1997 г. №17-132) — от 4 до 8% от стоимости жилищных услуг.
Во многом вопрос выбора управляющей организации сегодня — это вопрос доверия. К самой организации, ее руководителю и работникам (человеческий фактор, как-никак). Поэтому было бы неплохо познакомиться с теми людьми, которым вы намерены доверить управление своим домом. Законодательных требований и ограничений к тому, кто может быть управляющей организацией, нет — может быть хоть индивидуальный предприниматель. То, что кандидатом в управляющие организации является ЖРП — это нормально. По крайней мере, люди там должны знать, что делать.
