Оплата жилищно-коммунальных услуг в нежилых помещениях многоквартирного дома: вопросы
ВОПРОС: Здравствуйте! В связи с приобретением нежилого помещения в жилом доме
нашей организации необходимо заключить договор на предоставление
коммунальных услуг и техническое обслуживание данного помещения. По
проекту договора с управляющей компанией возникли вопросы: 1. По
отоплению. В подвале дома установлен общедомовой узел учета тепловой
энергии. Нам оплата начисляется следующим образом: берутся показания
узла учета за месяц и количество гигакалорий предъявляется нам к оплате
пропорционально занимаемой площади, и умножается на тариф для населения.
Смущают цифры: 28,37 Гкал на 688,3 кв.м. площади, что в расчете на 1
кв.м. составляет 45,89 рублей. То есть за 1 месяц дом общей площадью 5
724,5 кв.м. потребляет 234 Гкал. Вопрос в следующем: нормально ли такое
потребление тепла и правилен ли такой метод расчета платы за отопление,
которым пользуется управляющая компания? 2. По текущему и
капитальному ремонту. В управляющей компании сказали, что поскольку на
общем собрании собственников МКД не было принято решение по поводу
текущего и капитального ремонта, плата за содержание и ремонт помещения
начисляется нам по Распоряжению Администрации г. Ижевска УР от
28.12.2010 г. № 701 (за вычетом услуг, которыми нежилое помещение не
пользуется), а плата за капитальный ремонт - по Постановлению
Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077. Сроков проведения капитального
ремонта нам так же не обозначили. Вопрос аналогичен: правилен ли такой
порядок начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения и
капитальный ремонт? И с какой площади нежилое помещение должно платить
за капитальный ремонт: только с встроенной в жилой дом или с
пристроенной тоже? Ведь нам капитальный ремонт в пристроенной части вряд
ли кто-то будет производить. 3. По тарифам. По каким тарифам
должны производиться начисления для нежилого помещения: для населения (с
НДС) или для прочих потребителей (без НДС)? Заранее благодарю за ответ.
здравствуйте! ответ по праву: цитата:"1. По отоплению. ...нормально ли такое потребление тепла и правилен ли такой метод расчета платы за отопление, которым пользуется управляющая компания?" ответ: говорить - нормально или нет - не в компетенции кого-либо, кроме согласованных позиций сторон по договору управления домом в данном случае, Роспотребнадзора и суда. другое дело, на мой взгляд, неверно осуществляется расчет платы за отопление. до 01.09.2012 руководствуемся Постановлением Правительства Росс.Фед. от 23.05.2006 № 307, с 01.09.2012 - ППРФ № 354. иного не дано, любое отклонение от императивных норм Правил по этим актам - нарушение, которое восстанавливается добровольно, через прокуратуру (представление), через Роспотребнадзор (отделы Управления по субъекту Федерации), через суд (исковое производство об обжаловании действий должностных лиц и организаций). ныне действующая до 01.09.2012 формула по плате за отопление (даже по коллективному прибору учёта) предусматривает внесение платы ЕЖЕМЕСЯЧНО В ТЕЧЕНИЕ ГОДА. представленная Вами ситуация подразумевает, что летом прибор учета покажет 0 и всякое произведение с нулём будет равно нулю, стало быть и плата будет равна нулю. это недопустимо. берется СРЕДНЕМЕСЯЧНЫЙ объем потребления тепловой энергии ЗА ПРОШЛЫЙ ГОД, исчисленный по нормативам (при отсутствии прибора учёта) или по прибору учёта, и умножается на тариф. в конце года (один раз в год) идет корректировка (уменьшение или увеличение) платы за отопление по результатам года (см. подпункт "г" пункта 20, подпункт "б" пункта 21 Правил по ППРФ № 307 от 2006 г.). вот с 01.09.2012 управ.организация будет права - там отопление будет начисляться ежемесячно В ТЕЧЕНИЕ ОТОПИТЕЛЬНОГО ПЕРИОДА по показаниям прибора учёта или нормативам, разумеется плата будет выше, чем ежели бы Вы платили круглый год. нормативы пока не утвердили, правила о нормативах изменены ППРФ от марта 2012 года, вступят в силу с 01.07.2012.
в дополнение к прежнему обращению: по вопросу 2: плата за содержание и ремонт помещения начисляется нам по Распоряжению Администрации г. Ижевска УР от 28.12.2010 г. № 701 (за вычетом услуг, которыми нежилое помещение не пользуется). ответ - в соответствии с Федер.законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ, статья 43, часть 6, правовой акт администрации по вопросам местного значения (плата за жилое помещение) принимается в ФОРМЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ. иное противоречит закону и должно быть отменено. прошу мой ответ учесть и направить заявление в прокуратуру Вашего района для проведения проверки и вынесения прокуратурой протеста о признании незаконным РАСПОРЯЖЕНИЯ администрации и его отмене со дня издания. по статье 158 ЖК РФ и ППРФ №491 от 13.08.2006 упр.организация в этом смысле права, отсылая Вас к норме муниципального правового акта (правда нужно постановление администрации или решение представит.органа - депутатов; о делении полномочий нужно читать в Уставе муниц.образования и актах представит.органа, чаще это полномочие отдают администрации). вывод: если собственники не установили размер платы за содержание и ремонт помещения - этот размер принимается органом местного самоуправления. устанавливается не позднее чем за 1 месяц до предъявления платежных документов (квитанций) - на год до 1 января. , а плата за капитальный ремонт - по Постановлению Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077. Сроков проведения капитального ремонта нам так же не обозначили. Вопрос аналогичен: правилен ли такой порядок начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения и капитальный ремонт? И с какой площади нежилое помещение должно платить за капитальный ремонт: только с встроенной в жилой дом или с пристроенной тоже? Ведь нам капитальный ремонт в пристроенной части вряд ли кто-то будет производить.
в дополнение: цитата: " плата за капитальный ремонт - по Постановлению Правительства РФ от 21.12.2011 г. № 1077." ответ - этот ответ упр.организации не соответствует праву (ст.44,156,158 ЖК РФ). этот размер платы утверждают ТОЛЬКО СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМЕ, и никто иной. возможен вариант с "резервным фондом", т.е. ежемесячное внесение платы за "кап.ремонт", но не ОПЛАТА кап.ремонта, как того требует ст.158 ЖК РФ, ведь ОПЛАТА кап.ремонта осуществляется по решению собственников, В КОТОРОМ УКАЗАНЫ СРОКИ, ОБЪЕМЫ, ВАРИАНТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ И ДР. условия. посему следует отличать внесение платы на резерв.фонд кап.ремонт и ОПЛАТУ кап.ремонта. вывод: установление размеров ежемесяч. или иные платежей за кап.ремонт без решения собственников помещений недопустимо. повод обратиться в прокуратуру своего района с моим ответом. здесь кратко указано, просто у Вас уж очень большие вопросы. пальцы уже устают печатать.
цитата: "Сроков проведения капитального ремонта нам так же не обозначили. " ответ - Вы верно отметили этот момент, одно НО: сроки нужны в решении для ОПЛАТЫ РЕМОНТА, а не для внесения платы в т.н. РЕЗЕРВ.ФОНД (нужно понимать, что не все и не всегда могут внести в короткое время свою долю оплаты ремонта...). цитата: " И с какой площади нежилое помещение должно платить за капитальный ремонт: только с встроенной в жилой дом или с пристроенной тоже? Ведь нам капитальный ремонт в пристроенной части вряд ли кто-то будет производить" - плата вносится в соответствии с долей в праве общей собственности дома (т.е. отношение общей площади занимаемого Вами нежилого помещения к сумме общий площадей всех жил./нежил.помещений дома). кап.ремонт за счёт "общих сборов" производится только в отношении ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ДОМА, смотри статьи 30,36 ЖК РФ, статьи 210,249 гражданского кодекса Росс.Фед. (общее имущество - то,что обслуживает более одного помещения по общему правилу...). таким образом, если пристроенная часть - это часть Вашего нежилого помещения, то площадь этой части включается в общую площадь всего нежилого помещения в Вашей собственности для расчёта доли как в числитель дроби, так и в знаменатель. поскольку пристройка есть часть Вашего личного помещения, то ремонт в ней не проводится за счёт "общих средств" - статья 210 Гражд.кодекса Росс.Фед.
в дополнение: ...цитата: "3. По тарифам. По каким тарифам должны производиться начисления для нежилого помещения: для населения (с НДС) или для прочих потребителей (без НДС)?" ответ - налог всегда учитывается, если его необходимо предъявлять к оплате покупателю, не освобожденному от уплаты налога (специал.налоговый режим, льготы...) при непосредственном управлении. смотри пункт 15 Правил по ППРФ № 307 от 23.05.2006. если есть упр.организация -тарифы на комм.услуги устанавливаются по тарифам на комм.ресурсы, установленным для ресурсоснабжающей организации для граждан (население) - в этом случае НДС не уплачивается, поскольку граждане не являются плательщиками налога на добавленную стоимость. Посему Вам повезло (что упр.организация, а не непосредств.управление)
подкорректирую. пункт 21 относится к жилому помещению
Quote
21. При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется:
Хотя пункт 20 отсылает к формулам, к которым также отсылает пункт 21. Поэтому пытались поправить Правила №307, чтобы они относились также и к нежилым помещениям (это помещения с самостоятельным эк. интересом (например, магазины). Прошу их не путать с помещениями общего пользования, они тоже нежилые (например, лестничные клетки, лифты, подвалы). Изначально ,эти правила были приняты только для граждан-потребителей, использующих жилые помещения не для ком. целей. Посмотрите название правил №307 и №354. они различаются. 307 - 2. Действие настоящих Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов. 354- Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений. Выкинуто слово "жилых". Хотя и тарифы и нормативы потребления (в случае отсутствия ИПУ) должны быть различны. Тарифы для граждан фиксированные и 100% регулируются государством. А вот для нежилых помещений - как договорятся.
Наталья пишет 04.11.2012 г.: Есть МКД, в нем не жилое помещение. Собственник: Администрация поселения. Помещение занимает библиотека (по договору безвозмездного пользования). Ранее библиотека напрямую заключала договор с теплосетью и оплачивали тепло им. В 2012 году Теплосеть библиотеке договор не подписала, отправила к нам (УК). Вопрос: ЧТО НАМ С НИМИ ДЕЛАТЬ? КАК ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ (они готовы их отдать)! КАКОЙ ДОГОВОР НАМ ЗАКЛЮЧАТЬ??? Ну не договор же на теплоснабжение! Агентский вроде тоже не катит! Между УК и библиотекой заключен договор на техобслуживание. Но оплату коммунальных ресурсов он не предусматривает. С уважением, Наталья.
Отвечаю: Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме (является его частью), то в отношении него действуют Правила предоставления коммунальных услуг, которые применяются одинаково ко всем помещениям в доме (жилым и нежилым).
Вместо договора «на техобслуживание» с собственником нежилого помещения следует заключать договор управления (см. его примерную форму). В соответствии с Жилищным кодексом РФ. Такой же договор, как и с собственниками жилых помещений. И этот договор будет включать в себя в том числе и условия предоставления коммунальных услуг.
Из ст. 161 ЖК РФ:
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Впрочем, договор «на техобслуживание» тоже может заключаться, но он при описанных обстоятельствах должен касаться обслуживания непосредственно этого конкретного нежилого помещения, т.е. индивидуального имущества собственника, а не общего имущества МКД, как в случае с договором управления.
Ольга пишет 21.08.2013 г.: Имеется нежилое помещение в жилом МКД, в помещении расположены офисы. Помещение оборудовано индивидуальными счетчиками воды, каждый месяц подаем показания счетчиков. УК в счетах на оплату выставляет две строки за ХВС таким образом, например, из 5 кубов 2 куба считают по тарифу, установленному РЭК и 3 куба по тарифу, высчитанному по снипу 2.04.01-85*. Насколько это правомерно? По моему мнению необходимо руководствоваться постановлением №354 и количество кубов воды умножать на тариф, установленный РЭКом. Пожалуйста, поясните правомерно ли поступает УК?
Отвечаю: Никакой СНиП не должен применяться в данном случае. Исключение может быть только в том случае, если Вы сами согласились на такие условия в договоре. Тогда эти условия договора Вы вправе оспорить как противоречащие законодательству.
Размер платы = Тариф × Объём потребления. Тариф (сверьтесь с текстом постановления регулирующего органа относительно его величины) должен применяться одинаковый ко всему объёму потребления. Иное — нарушение государственной дисциплины цен. Объём потребления должен определяться по формулам с учётом показаний общедомового и индивидуального приборов учёта. Иное — обман потребителей. Всё.
Согласен. Но тарифы и нормы потребления (в случае отсутствия приборов учета) должны быть различны для граждан-потребителей и иных потребителей. именно для граждан они регулируемые 100%. А для остальных тарифы свободные (договор энергоснабжения - ГК РФ). Из правил №354 берутся только формулы. Но у нас монополия. Если тарифы одинаковые: тогда почему офис, находящийся в многоквартирном доме, имеет преимущество по сравнению с офисом, находящимся в нежилом доме?
Ольга пишет 03.09.2013 г.: Ранее мною задавался вопрос следующего содержания:
«Имеется нежилое помещение в жилом МКД, в помещении расположены офисы. Помещение оборудовано индивидуальными счетчиками воды, каждый месяц подаем показания счетчиков. УК в счетах на оплату выставляет две строки за ХВС таким образом, например, из 5 кубов 2 куба считают по тарифу, установленному РЭК и 3 куба по тарифу, высчитанному по снипу 2.04.01-85*. Насколько это правомерно? По моему мнению необходимо руководствоваться постановлением №354 и количество кубов воды умножать на тариф, установленный РЭКом. Пожалуйста, поясните правомерно ли поступает УК?»
После этого была беседа с юристом УК, который сказал, что никакой снип для расчета не применяется, а высчитывается по установленному лимиту водопотребления. Ничего объяснять не хотят, говорят только, чтоб выясняли это с Водоканалом. Поясните, пожалуйста, правомерны ли действия УК? Это какие лимиты установлены? То есть, лимит установлен 3 куба в месяц, а остальные 2 куба это сверх лимит, который платится по повышенному тарифу?
Goland пишет 09.12.2014 г.: Я, в качестве физлица, приобрел с городских торгов нежилое подвальное помещение под многоэтажным жилым домом. Бывшее назначение помещения - склады магазина, занимающего весь 1 этаж дома. Бывший собственник (город) договора и коммунальных платежей по подвалу не имел. В настоящий момент я увидел интерес управляющей компании ко мне как новому собственнику подвала. Вопросы: 1. Почему до меня помещение все также не обслуживалось управляющей компанией, а теперь мне "обслуживается". 2. За какое время и за что управляющая компания имеет право мне выставить счет. Радиаторов отопления нет, водопровода, канализации нет. Электроэнергия от счетчика магазина. Деятельности в приобретенных помещениях нет-все ужасно, требует ремонта. Есть изношенные домовые коммунальные трубы под потолком.
Отвечаю: 1. Помещение собственника, как таковое, и не должно обслуживаться. УК обслуживает и ремонтирует общее имущество МКД, за что и взимает плату. 2. За время, пока помещение находится в собственности, данному собственнику предъявляются счета согласно ЖК РФ:
Статья 154. <...> 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. <...> 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Перечень коммунальных услуг определяется их фактическим предоставлением.
ksi1810 пишет 02.04.2015 г.: Здравствуйте,подскажите. У меня находится в собственности нежилое помещение,вход со стороны улицы. Управляющая компания в счетах за коммунальные услуги выставляет услуги за обслуживание лифтов,за техническое обслуживание домофонной системы подъездов и системы контроля доступа калиток,услуги консьержа,охрана придомовой территории (2 охранника),техническое обслуживание подъемных ворот,техническое обслуживание распашных ворот. Можно ли как-то убрать эти графы из счетов за коммунальные услуги,так как я всем этим не пользуюсь? Каким образом это можно сделать? Спасибо.
ВЛАДИМИР, ЗДРАВСТВУЙТЕ! В ОДНОМ ИЗ СВОИХ ОТВЕТОВ ВЫ ПИШИТЕ: "Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме (является его частью), то в отношении него действуют Правила предоставления коммунальных услуг..." ВОПРОС: А ЕСЛИ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НАХОДИТСЯ В НЕЖИЛОМ ЗДАНИИ, ТОГДА КАКИЕ В ОТНОШЕНИИ НЕГО ДЕЙСТВУЮ ПРАВИЛА (И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, И ТЕХОБСЛУЖИВАНИЯ)? ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЮ ЗА ОТВЕТ!
Здравствуйте. Я физическое лицо владею не жилым помещением в жилом многоквартирном доме. Помещение представляет собой пристрой к жилому дому (Sобщ. 1250 кв.м. где, 750 кв.м. - 1 этаж и 500 кв.м. подвал.) Часть комнат около 100 кв.м. первого этажа находится в площади дома, а остальные 650 это пристрой со своей крышей примыкающей к дому и отдельным входом. Подвал с земляным полом и низким потолком, где проходят коммуникации для магазина и соседнего не жилого помещения. Договора на поставку тела, воды и электричества у нас заключены непосредственно с поставщиками на прямую. С УК только договор на содержание обще домовых нужд. УК для расчета использует только площадь 1 этажа (750 кв.м.) и подвал в расчет не включают. А некоммерческая организация "Региональный оператор Самарской области "ФОНД КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА" (НО "ФКР") для расчета берет полную площадь помещения 1250 кв.м. Правомерно ли их действия? Входит ли подвальное помещение, которое не возможно использовать в коммерческих целях (только для прокладки сетей), в расчет? Спасибо за Ваше внимание к моему вопросу. С Уважением, Сергей.
)
65488, 
