Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Ижевске за 2005, 2006 годы

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Удмуртской Республике проведено исследование рынка управления жилищного фонда в городах Ижевск, Сарапул и Глазов.

Согласно результатам анкетирования населения города Ижевска, 91 % респондентов известно, что собственники жилых помещений должны выбрать на общем собрании жильцов дома способ управления многоквартирным домом (что значительно выше по сравнению с аналогичным показателем за 2005 год - 56.5 %), 12 % опрошенных принимали участие в собрании собственников жилья по выбору управляющей организации в 2006 году, 43 % опрошенных было известно о проведении такого собрания, но они не принимали в нем участия, 27 % отмечают, что в 2006 году собрания собственников жилья по вопросу выбора управляющей компании в их доме не проводилось. Согласно сведениям, полученным от управляющих организаций и ТСЖ, собрания собственников жилья проводятся преимущественно в заочной форме.

Управляющие и обслуживающие организации отмечают следующие барьеры входа на рынок и развития рынка:

- с ТСЖ не заключаются договоры на оказание коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту жилья, так как МУ «ГЖУ» не передает либо затягивает передачу технической документации;
- не реализуется пункт 3 статьи 165 ЖК РФ - не проводится повышение квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и обучение лиц, имеющих намерение осуществить такую деятельность;
- не созданы реестры управляющих организаций, и как следствие, низкая информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;
- низкая заинтересованность управляющих организаций в отдельно стоящих домах небольшой площади;
- неготовность населения нести бремя собственности;
- налоговые барьеры;
- нарушение сроков согласования проектов постановлений Администрации при передаче дома в ТСЖ;
- низкая информированность населения о требованиях жилищного законодательства;
- неявка собственников на собрания собственников жилья;
- не окупаемость капитальных вложений;
- отсутствие заинтересованности органов местного самоуправления в развитии рынка услуг управления многоквартирными домами.

Многочисленные жалобы граждан на некачественное управление жилищным фондом, высокая стоимость коммунальных услуг свидетельствуют о не заинтересованности органов местного самоуправления в выборе наилучшего заказчика и размерах деятельности управляющей компании.

Анкетирование населения, проводимое в рамках исследования данного рынка, подтвердило наличие претензий населения по качеству жилищно-коммунальных услуг и стоимости этих услуг. Так, результаты анкетирования показали, что 38 % опрошенных не удовлетворены качеством жилищных и коммунальных услуг, 52 % удовлетворены частично, полностью удовлетворены качеством услуг только 8 % опрошенных. Наиболее часто некачественными являются, по мнению населения, услуги по горячему водоснабжению и проведению текущего ремонта, что отмечают 53.2 % опрошенных; капитальный ремонт - 57.6 %; уборка придомовой территории - 40.25 %; сбор и вывоз мусора - 34.6 %.

Отмечая неудовлетворительное качество жилищно-коммунальных услуг, 58.5 % опрошенных считают, что плата за жилищно-коммунальные услуги завышена, лишь 9.5 % считают тарифы обоснованными.

При этом собираемость платежей с населения за жилищно-коммунальные услуги составляет в разных городах от 96 % до 99 %.

Краткая характеристика рынка услуг управления жилищным фондом г. Ижевска:

Основную долю в 2006 году по управлению многоквартирными домами г.Ижевска занимало ГЖУ, его доля составляла 79,7%, которая по сравнению с 2005 годом снизилась на 7,4%. Снижение доли ГЖУ происходит за счет появления новых управляющих организаций и создания ТСЖ.

По состоянию на 01.01.2007 г. в г. Ижевске зарегистрировано 86 ТСЖ (на 01.01.2004 г. - 34 ТСЖ; на 01.01.2005 г. - 45 ТСЖ). Однако фактически деятельность осуществляют не все зарегистрированные ТСЖ по причине отсутствия порядка передачи технической документации, необходимости оформления и подписания различных актов о состоянии дома и его систем и пр. На конец 2006 года фактически деятельность осуществляло 42 ТСЖ, что на 23 больше по сравнению с 2005 годом.

По результатам оценки рыночной концентрации, рынок управления жилищным фондом г. Ижевска относится к высококонцентрированному рынку, состояние конкуренции - неразвитая конкуренция, что также подтверждается опросом управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК. Доминирующее положение на рынке услуг управления в г. Ижевске занимает МУ «ГЖУ». Учитывая состояние конкурентной среды на рынке управления жилищным фондом г.Ижевска, а также барьеры входа на рынок, которые являются труднопреодолимыми, изменение концентрации на рынке в ближайшее время будет происходить достаточно сложно.

Вместе с тем, необходимо отметить, что со 2 квартала 2007 года в г.Ижевске начался активный процесс выхода на рынок новых управляющих организаций, которые ранее являлись обслуживающими организациями. Такие организации берут в управление дома, которые они ранее обслуживали, поэтому конкурентной борьбы между управляющими компаниями, как правило, не наблюдается.

Краткая характеристика рынка услуг управления жилищным фондом г. Сарапула:

Основную долю по управлению многоквартирными домами занимают МУП «Управление заказчика по ЖКХ г. Сарапула» и МУП «Городская управляющая компания в ЖКХ г. Сарапула».

Активно идет процесс образования новых ТСЖ. По состоянию на 01.01.2007 год в г. Сарапуле зарегистрировано 73 ТСЖ, что на 40 больше по сравнению с 2005 г. Появление новых ТСЖ в последние годы свидетельствует о том, что имеется тенденция развития рынка услуг управления многоквартирными домами.

Собираемость платежей с населения за ЖКУ за 2006 г. составляет 96 %, что на 1% выше аналогичного показателя предыдущего периода.

По результатам оценки рыночной концентрации, рынок управления многоквартирными домами г. Сарапула относится к умеренно концентрированному рынку, состояние конкуренции на рынке - развивающаяся конкуренция. На рынке управления многоквартирными домами г.Сарапула отсутствует организация, занимающая доминирующее положение.

Краткая характеристика рынка услуг управления жилищным фондом г. Глазова:

Основную долю по управлению многоквартирными домами занимает МУП «Жилищно-коммунальное управление». Собираемость платежей за ЖКУ с населения в 2006 г. составляла 98.5 %, что на 0.7 % ниже аналогичного показателя в 2005 г.

В Глазове отмечается очень низкая активность собственников жилья по созданию ТСЖ. По состоянию на 01.01.2007 г. в г. Глазове зарегистрировано только 2 ТСЖ (на 01.01.2006 г. - 3 ТСЖ). Учитывая низкую активность собственников жилья, тенденций развития рынка услуг управления многоквартирными домами не наблюдается.

Состояние конкуренции г. Глазова - неразвитая конкуренция.

По результатам исследования рынка, Удмуртским УФАС России разрабатываются мероприятия, направленные на развитие конкуренции на рынке услуг управления жилищным фондом и преодоление барьеров входа и развития рынка. В частности, учитывая положения статьи 165 ЖК РФ, в целях создания равных условий для деятельности управляющих организаций, Удмуртским УФАС России направляются в органы местного самоуправления рекомендации, в том числе следующие:

- при вводе в строй нового жилья и при передаче ведомственного жилья в муниципальную собственность инициировать создание населением ТСЖ.
- при проведении собраний собственников жилья, органам местного самоуправления привлекать к участию в собраниях частные управляющие компании, ассоциации товариществ собственников жилья, в целях полного разъяснения всех положений о способах управления жилищным фондом. Публиковать в средствах массовой информации сведения о датах и месте проведения собраний собственников жилья.

Кроме этого, в ходе исследования рынка в Удмуртское УФАС России поступили обращения от ТСЖ и управляющих организаций на нарушения действующего законодательства, в том числе по отказу в передаче технической документации на дома, в которых созданы ТСЖ или избраны управляющие организации, по которым в настоящее время ведется проверка.